Puh, wie finanzierst Du das? Ich bin kein Profi, aber das klingt auf den ersten Blick nicht sehr rentabel.
Ich meine, eine vernünftige 100qm Wohnung in Friedrichshain wird ja nicht für unter 500k zu bekommen sein. Wenn Du 400 EUR Miete hast, ist das eine Rendite von unter 1 Prozent. Natürlich kannst du erhöhen, aber ich gehe mal davon aus, dass bei Euch auch 15% alle 3 Jahre das Maximum sind. Da brauchst Du ja, wenn der Mieter so lange bleibt, deutlich über 15 Jahre, um eine halbwegs vernünftige Rendite zu erzielen.
Sollte die Wohnung deutlich unter 500k kosten, wird der Grund dafür dieser Mietvertrag sein.
Deutlich unter 500k und ich habe Grund zur Erwartung, dass dieses Mietverhältnis mittelfristig aufgelöst wird. Finale Kaufsumme wird aktuell noch verhandelt, die von dir beschriebenen Risiken will ich natürlich einpreisen.
War auch ein absoluter Zufallsfund, welcher nicht inseriert ist. Manchmal lohnt es sich wirklich, wenn man im Stadtteil tief verwurzelt ist und den Gossip mitbekommt.
Drücke Dir die Daumen. Das kann ein echter Schnapper sein, wenn der Mietvertrag wirklich aufgelöst wird.
Wenn nicht, und Du das Mietverhältnis noch 20 Jahre an der Backe hast, ist es das Gegenteil.
Dankeschön! Alles sehr aufregend, bis vor kurzem war ich auf dem Gebiet ja noch relativ unbewandert.
Genau, ein gewisses Risiko kann man natürlich nicht ausschließen und deshalb versuche ich den Kaufpreis diesbezüglich noch zu optimieren, damit es ein ausgewogener Kompromiss ist.
Ich habe aber über diverse Ecken von der Krankheitsgeschichte des aktuellen Mieters erfahren und gehe deshalb davon aus, dass es die 20 Jahre nicht werden.
Habe auch ne Wohnung in Aussicht. 2-Raum, 55qm, Erdgeschoss mit kleiner Terrasse und Blick ins Grüne. Universitätsstadt mit 250.000 Einwohner, 800m Fussweg von Mensa entfernt. Gründerzeitvilla, wurde 2014 hochwertig kernsaniert.
Preis 160.000 EUR. Monatliche Miete beträgt aktuell 480 EUR kalt und damit sehr günstig. Wenn ich es richtig verstehe könnte man max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren Abstand durchführen. Wären dann also knapp 580 EUR zu Beginn. Laut Mietspiegelrechner wäre eine ortsübliche Vergleichsmiete sogar 620 EUR.
Kredit bei 90% Finanzierung derzeit knapp 4% eff. Jahreszins. Bei der Zinsbindung bin ich noch am Überlegen ob 5 oder 10 Jahre mehr Sinn macht.
Beobachter hat geschrieben: zum Beitrag navigieren22. Jul 2024, 09:04
Habe auch ne Wohnung in Aussicht. 2-Raum, 55qm, Erdgeschoss mit kleiner Terrasse und Blick ins Grüne. Universitätsstadt mit 250.000 Einwohner, 800m Fussweg von Mensa entfernt. Gründerzeitvilla, wurde 2014 hochwertig kernsaniert.
Preis 160.000 EUR. Monatliche Miete beträgt aktuell 480 EUR kalt und damit sehr günstig. Wenn ich es richtig verstehe könnte man max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren Abstand durchführen. Wären dann also knapp 580 EUR zu Beginn. Laut Mietspiegelrechner wäre eine ortsübliche Vergleichsmiete sogar 620 EUR.
Kredit bei 90% Finanzierung derzeit knapp 4% eff. Jahreszins. Bei der Zinsbindung bin ich noch am Überlegen ob 5 oder 10 Jahre mehr Sinn macht.
Achtung, in vielen Städten ist die Erhöhung wegen Vergleichsmiete auf 15% alle 3 Jahre gedeckelt. Dazu gibt es je nach Kommune oft Abschläge, die man nicht immer auf dem Schirm hat, z.B. hier Türen mit weniger als 80cm (-4%) oder "nur" Plankenholzboden statt Parkett, was nach Auffassung mancher Gerichte kein hochwertiger Bodenbelag ist (-6%). Ne andere "Falle" wäre, dass der Vorbesitzer erst vor kurzem wegen Vergleichsmiete erhöht hat und das "Fenster" zu ist, das muss man in jedem Fall abfragen.
Allerdings ist der Preis so gut, dass Du selbst mit einer moderaten Erhöhung schnell auf 4% Rendite kommst.
Davon kann man hier nur träumen .
Ist die erste Wohnung als Kapitalanlage, daher danke für die nützlichen Hinweise.
Maxim hat geschrieben: zum Beitrag navigieren22. Jul 2024, 10:45
Ne andere "Falle" wäre, dass der Vorbesitzer erst vor kurzem wegen Vergleichsmiete erhöht hat und das "Fenster" zu ist, das muss man in jedem Fall abfragen.
Wohnung ist wohl schon ewig für den Preis vermietet. Werde aber da nochmal nachfragen. Das Haus gehört einem Paar. Dieses lässt sich scheiden und teilt alles auf. Die Wohneinheiten werden aufgeteilt und einzelen verkauft (bis auf Penthouse, dort bleibt die Frau wohnen).
Die Mieterin wohnt schon +8 Jahre in der Wohnung und will nicht ausziehen. Ist in Ordnung da Sie einen guten Eindruck gemacht hat. Wobei es auch nicht tragisch wäre wenn Sie auszieht. Dann könnte man das möblieren und an einen Studenten vermieten. Die Option zu haben ist jedenfalls gut.
Ich war gestern bei dem Bauunternehmen, welches in den kommenden zwei Jahren in unserem Stadtteil Neubauten errichten wird.
Wir sind die Optionen durchgegangen, es war aber dann relativ schnell klar, dass es unmöglich wird unsere Vorstellungen zu verwirklichen, da der qm Preis 7,5k beträgt
Leoric hat geschrieben: zum Beitrag navigieren27. Jul 2024, 12:41
Ich war gestern bei dem Bauunternehmen, welches in den kommenden zwei Jahren in unserem Stadtteil Neubauten errichten wird.
Wir sind die Optionen durchgegangen, es war aber dann relativ schnell klar, dass es unmöglich wird unsere Vorstellungen zu verwirklichen, da der qm Preis 7,5k beträgt
Irre
Das es da immer noch genügend Käufer gibt. Ich verstehe es nicht.
Könnte gerade übet die Immopreise hier im Norden heulen... freistehendes EFH, BJ '78, 130m2 Wohnfläche auf fast 900qm Grundstück, Haus ist vollunterkellert und angeblich außer Tapeten / Anstrich nicht wirklich was zu tun... 279k... seit etwa einem Jahr im Angebot
DerDicke86 hat geschrieben: zum Beitrag navigieren27. Jul 2024, 13:26freistehendes EFH, BJ '78, 130m2 Wohnfläche auf fast 900qm Grundstück, Haus ist vollunterkellert und angeblich außer Tapeten / Anstrich nicht wirklich was zu tun... 279k... seit etwa einem Jahr im Angebot
Bei uns wäre das in 3 Stunden weg...
Wie "freistehend" ist das denn?
"Hier im Norden" stehen auch mal Häuser gefühlt so mitten im Nirgendwo. Nächstes Haus dann halben Kilometer oder mehr entfernt an irgendeiner winzigen K-Straße. Haben vor paar Jahren in einem 1.2k Einwohner-Kaff gekauft. Haus war auch seit über einem Jahr auf dem Markt.
DerDicke86 hat geschrieben: zum Beitrag navigieren27. Jul 2024, 13:26freistehendes EFH, BJ '78, 130m2 Wohnfläche auf fast 900qm Grundstück, Haus ist vollunterkellert und angeblich außer Tapeten / Anstrich nicht wirklich was zu tun... 279k... seit etwa einem Jahr im Angebot
Bei uns wäre das in 3 Stunden weg...
Wie "freistehend" ist das denn?
"Hier im Norden" stehen auch mal Häuser gefühlt so mitten im Nirgendwo. Nächstes Haus dann halben Kilometer oder mehr entfernt an irgendeiner winzigen K-Straße. Haben vor paar Jahren in einem 1.2k Einwohner-Kaff gekauft. Haus war auch seit über einem Jahr auf dem Markt.
Aber wir sollen doch jetzt alle aufs Land ziehen, hat die Super Ministerin doch gesagt
Wahrscheinlich ist die Konsequenz, dass sich die Armen dann gar nix mehr leisten können, weil die Mittelschicht die günstigen Immobilien auf dem Land kauft.
Aber wir sollen doch jetzt alle aufs Land ziehen, hat die Super Ministerin doch gesagt
Wahrscheinlich ist die Konsequenz, dass sich die Armen dann gar nix mehr leisten können, weil die Mittelschicht die günstigen Immobilien auf dem Land kauft.
Ist bei uns eh schon schlimm.
Durch das, dass wir Urlaubsregion sind kaufen einige wohlhabende Stuttgarter, Münchner Grundstücke und Häuser bei uns auf und sind dann zwei mal im Jahr da
Telling runners I'm slow because I lift and telling lifters I'm weak because I run...
Alle jungen Menschen die heutzutage daheim ausziehen und keinen finanziellen Support der Familie haben es in Zukunft noch schwerer…
Auch deswegen teile ich nicht die Einstellung "ich vererbe nichts, die sollen alles alleine aufbauen" und sehe mich in der Pflicht meinen Kindern zumindest etwas mitgeben zu KÖNNEN.
Ob das für die dann noch notwendig ist sei mal dahin gestellt, bis dahin kann einiges passieren.
Sehe aber nicht warum Nürnberg, München, Regensburg etc. unattraktiver werden sollten.
Klar, irgendwann wird man wohl Immos auf dem Land hinterher geworfen bekommen.
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