Eigenheim oder Miete

[Maxim]

Frage in die Runde:

Hätte die Möglichkeit eine kleinere Wohnung ca 50k günstiger als Marktwert zu bekommen (meiner Meinung nach).
Bei 100% Fremdfinanzierung wären die Mieteeinnahmen etwa 100€ höher als der Finanzierungsbetrag bei 4% (Rücklagen/Hausgeld/Steuer ausser acht gelassen)

Bei diversen Rechnern komme mich auf 3-7% Rendite ... KP was jetzt davon stimmt.

Lohnt sich sone Nummer mit EK gehebelt? Kann es echt schwer einschätzen.

+1 was flow schreibt. Ergänzend:

"Miete 100 EUR höher" als die Kapitalkosten bedeutet auch mit Tilgung (wovon ich ausgehe), dass es sehr wahrscheinlich erstmal keinen positiven Cashflow geben wird.

Je nach Afa und sonstiger steuerlicher Situation kann man diesen Punkt zwar nicht einschätzen, aber allein hausgeld / Rücklagen könnten das fressen. Außer die Bude ist komplett neu und da kommt erst mal nix, aber auch dann hast du die üblichen Risiken wie Leerstand, nötige kleine Renovierungen / Reparaturen etc. über den Gesamtzeitraum. Allein ein Mieterwechsel mit 2-4 Wochen Leerstand und kleinen Reparaturen frisst sowas schnell auf.

Auf der anderen Seite kannst du vielleicht Mieterhöhungen wegen Umgebungsmiete kalkulieren. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, steigt die Miete, während die Finanzierungskosten konstant bleiben -> Rendite erhöht sich mit der Zeit, liegt also im Mittel des Finanzierungszeitraums möglicherweise hoch genug für eine komplette FK-Finanzierung.

Ich würde mich echt in die Renditethematik reinfuchsen. Der Unterschied zwischen 3 und 7% ist, ob es komplett mit FK funktionieren kann (normalerweise ab ca. 5%+) oder eben nicht. Um eine Idee zu bekommen kann man erstmal die Bruttomietrendite überschlagen: Jahresmiete / Kaufpreis * 100. Dann z.B. hier weiter mit Nettorendite etc.: https://pandion-service.de/ueber-uns/pandion-informiert ... n-koennen/

Meiner Erfahrung nach (Süd) ist es speziell in sehr guten und guten Lagen als Privatperson schwierig, passende Objekte für eine 100% FK Finanzierung zu finden. Die Preise sind einfach nach wie vor zu hoch, obwohl (oder: weil) die Mieten anziehen.

[BestAgeHardgainer]

Meiner Erfahrung nach (Süd) ist es speziell in sehr guten und guten Lagen als Privatperson schwierig, passende Objekte für eine 100% FK Finanzierung zu finden. Die Preise sind einfach nach wie vor zu hoch, obwohl (oder: weil) die Mieten anziehen.

Kann ich bestätigen. Ich habe bisher kein Objekt gefunden, bei dem die Mieteinnahmen eine 100%-Finanzierung bezahlen hätten können (ebenfalls Süd). Wenn die Zinsen wieder Richtung 2% gehen, kann es wieder möglich werden.

Bis dahin müsste ich Eigenkapital reinstecken, wofür mir aber die Rendite viel zu gering ist. Was ich eigentlich suche, ist eine zusätzliche Einnahmequelle (Miete), ohne mein Eigenkapital dafür opfern zu müssen, mit dem ich am Finanzmarkt 8-10% im Schnitt bekomme.

[flow.]

Meiner Erfahrung nach (Süd) ist es speziell in sehr guten und guten Lagen als Privatperson schwierig, passende Objekte für eine 100% FK Finanzierung zu finden. Die Preise sind einfach nach wie vor zu hoch, obwohl (oder: weil) die Mieten anziehen.

Kann ich bestätigen. Ich habe bisher kein Objekt gefunden, bei dem die Mieteinnahmen eine 100%-Finanzierung bezahlen hätten können (ebenfalls Süd). Wenn die Zinsen wieder Richtung 2% gehen, kann es wieder möglich werden.

Bis dahin müsste ich Eigenkaptial reinstecken, wofür mir aber die Rendite viel zu gering ist. Was ich eigentlich suche, ist eine zusätzliche Einnahmequelle (Miete), ohne mein Eigenkapital dafür opfern zu müssen, mit dem ich am Finanzmarkt 8-10% im Schnitt bekomme.

Es gibt genügend solcher Objekt, auch im Süden.
Wenn die Zinsen Richtung 2% gehen, dann werden die Preise auch wieder steigen.

Die Objekte gibt es eben nicht einfach nur auf Portalen zu finden, sondern du musst hier schon einiges an Akquisearbeit reinstecken. Bau dir ein gutes Netzwerk auf und du bekommst genügend Deals geliefert. Wenn du es gut machst, so viele, die du an andere Investoren für eine Tippgeberprovision weitergibst.
Außerdem musst du bei den Objekten dann eben schon auch noch etwas an Arbeit reinstecken, dann sind auch gut und gerne mal 8-12% BMR möglich.
Die Nebenkosten lassen sich bei guten Kaufpreisen auch noch auf den Verkäufer umlegen, dann kannst du es tatsächlich zu 100% finanzieren und auch noch zu vernünftigen Zinsen.

Habe jetzt vor Kurzem auch erst wieder ein Objekt gekauft.
Kleines MFH mit 7 Wohnungen - Kaufpreis liegt bei 370 TEUR. Aufgerufen wurden ursprünglich 450 TEUR.
Teil wurde bereits renoviert in 2023.
NKM p.a. 35 TEUR -> Ankaufrendite bei knapp 10%.
Die NKM je qm WoFl. 7€ - hier ist auch noch eine Erhöhung.

Geplant ist dann noch künftig das Dach zu renovieren und in dem Zug auch noch eine PV-Anlage zu installieren und ein Mieterstromkonzept umzusetzen.

Nach der Entwicklung / Renovierung lasse ich es durch die Bank neu einwerten und packe die freien Grundschulden auf meinen Kreditrahmen, den ich dann wieder für neue Objekte nutzen kann.

Insgesamt bieten sich aktuell aus meiner Sicht oftmals extrem gute Chancen - man muss aber auch bereit sein Arbeit & Zeit zu investieren...

[BestAgeHardgainer]

Die Objekte gibt es eben nicht einfach nur auf Portalen zu finden, sondern du musst hier schon einiges an Akquisearbeit reinstecken. Bau dir ein gutes Netzwerk auf und du bekommst genügend Deals geliefert. Wenn du es gut machst, so viele, die du an andere Investoren für eine Tippgeberprovision weitergibst.

Danke. Hatte ich so noch nicht betrachtet. Das eröffnet neue Perspektiven

Die Nebenkosten lassen sich bei guten Kaufpreisen auch noch auf den Verkäufer umlegen, dann kannst du es tatsächlich zu 100% finanzieren und auch noch zu vernünftigen Zinsen.

Das hattest du so ähnlich eine Seite vorher geschrieben. "Auf den Verkäufer umlegen" bedeutet, den Kaufpreis zu drücken, so dass am Ende Kaufpreis+Nebenkosten den ursprünglich ausgerufenen Preis ergeben? Das machen Leute mit?

[Harun]

Meiner Erfahrung nach (Süd) ist es speziell in sehr guten und guten Lagen als Privatperson schwierig, passende Objekte für eine 100% FK Finanzierung zu finden. Die Preise sind einfach nach wie vor zu hoch, obwohl (oder: weil) die Mieten anziehen.

Kann ich bestätigen. Ich habe bisher kein Objekt gefunden, bei dem die Mieteinnahmen eine 100%-Finanzierung bezahlen hätten können (ebenfalls Süd). Wenn die Zinsen wieder Richtung 2% gehen, kann es wieder möglich werden.

Bis dahin müsste ich Eigenkaptial reinstecken, wofür mir aber die Rendite viel zu gering ist. Was ich eigentlich suche, ist eine zusätzliche Einnahmequelle (Miete), ohne mein Eigenkapital dafür opfern zu müssen, mit dem ich am Finanzmarkt 8-10% im Schnitt bekomme.

Es gibt genügend solcher Objekt, auch im Süden.
Wenn die Zinsen Richtung 2% gehen, dann werden die Preise auch wieder steigen.

Die Objekte gibt es eben nicht einfach nur auf Portalen zu finden, sondern du musst hier schon einiges an Akquisearbeit reinstecken. Bau dir ein gutes Netzwerk auf und du bekommst genügend Deals geliefert. Wenn du es gut machst, so viele, die du an andere Investoren für eine Tippgeberprovision weitergibst.
Außerdem musst du bei den Objekten dann eben schon auch noch etwas an Arbeit reinstecken, dann sind auch gut und gerne mal 8-12% BMR möglich.
Die Nebenkosten lassen sich bei guten Kaufpreisen auch noch auf den Verkäufer umlegen, dann kannst du es tatsächlich zu 100% finanzieren und auch noch zu vernünftigen Zinsen.

Habe jetzt vor Kurzem auch erst wieder ein Objekt gekauft.
Kleines MFH mit 7 Wohnungen - Kaufpreis liegt bei 370 TEUR. Aufgerufen wurden ursprünglich 450 TEUR.
Teil wurde bereits renoviert in 2023.
NKM p.a. 35 TEUR -> Ankaufrendite bei knapp 10%.
Die NKM je qm WoFl. 7€ - hier ist auch noch eine Erhöhung.

Geplant ist dann noch künftig das Dach zu renovieren und in dem Zug auch noch eine PV-Anlage zu installieren und ein Mieterstromkonzept umzusetzen.

Nach der Entwicklung / Renovierung lasse ich es durch die Bank neu einwerten und packe die freien Grundschulden auf meinen Kreditrahmen, den ich dann wieder für neue Objekte nutzen kann.

Insgesamt bieten sich aktuell aus meiner Sicht oftmals extrem gute Chancen - man muss aber auch bereit sein Arbeit & Zeit zu investieren...

Warst du nicht irgendwo im Raum München tätig? MFH mit 7 WE für 370k. Was sind das denn für Preise?

Wir sind nach längerer Suche endlich fündig geworden und kaufen ein 2FH welches wir in 3 WE umbauen möchten.
Bj 1969, 160 m² Wohnfläche, 750 m² Grundstück, Kaufpreis 325.000 €
Die drei Garagen werden ggf. separat vermietet.

[flow.]

Die Objekte gibt es eben nicht einfach nur auf Portalen zu finden, sondern du musst hier schon einiges an Akquisearbeit reinstecken. Bau dir ein gutes Netzwerk auf und du bekommst genügend Deals geliefert. Wenn du es gut machst, so viele, die du an andere Investoren für eine Tippgeberprovision weitergibst.

Danke. Hatte ich so noch nicht betrachtet. Das eröffnet neue Perspektiven

Die Nebenkosten lassen sich bei guten Kaufpreisen auch noch auf den Verkäufer umlegen, dann kannst du es tatsächlich zu 100% finanzieren und auch noch zu vernünftigen Zinsen.

Das hattest du so ähnlich eine Seite vorher geschrieben. "Auf den Verkäufer umlegen" bedeutet, den Kaufpreis zu drücken, so dass am Ende Kaufpreis+Nebenkosten den ursprünglich ausgerufenen Preis ergeben? Das machen Leute mit?

Es kommt drauf an. Wenn es für mich ein sehr interessanter Kaufpreis ist, dann schlage ich vor, dass wir den Kaufpreis eben um rd. 5% erhöhen (Grunderwerbssteuer + Notar). Muss natürlich dann auch für die Bank passen - wenn du schon teuer kaufst, dann wird die Bank auch nicht mitmachen.
Es kommt immer auf dem Verkaufsgrund drauf an, ob und wie viel Verhandlungsspielraum es gibt.

Immobilien sind Arbeit und kein "passives Einkommen". Von 50 Besichtigungen kaufe ich vielleicht 2-3 Objekte.
Wer diese Arbeit nicht machen möchte - der muss sich eben mit 3-4,5% Rendite zufrieden geben.


@Harun
Ich bin zum einen im Münchner Raum tätig, zum anderen im Raum Niederbayern.
Im konkreten Fall liegt der Marktwert aber auch deutlich höher; auch die Einwertung der Bank.

[Maxim]

Hier ist es fast unmöglich. Es wird zB schon recht lange ein großes Haus nur einige 100m entfernt angeboten, das deutlich über 6% Rendite abwirft. Alle Mietwohnungen renoviert, sehr gute Aufteilung, großes Haus / kleines Grundstück wegen Afa, echt ganz guter Gesamtzustand, für Wohnen eine mindestens gute Lage, alles top.

Als ich dann genauere Daten erhalten habe kam raus, dass ~45% der Mieteinnahmen von einer Gewerbeeinheit im EG kommen, wo so ein billiges indisches Restaurant drin ist, das so ziemlich alles auch zur Lieferung anbietet. Dahinter ist noch ein Tanzsaal und das UG ist für die Gewerbeeinheit ausgebaut, also für Anlieferung, Lagerung etc.

Das hat die Rendite (und v.a. den Preis) dann auch erklärt, denn die Miete von dem Inder muss so hoch sein, dass das nicht lange gut gehen wird. Inb4 Geldwäsche. Wenn der dann weg ist, hat man ein leerstehendes Restaurant in einer dafür maximal mittelmäßigen Gegend und ist von 100% FK plötzlich sehr weit entfernt .

@flow.:
Hier kostet Dich ein inseriertes, renoviertes MFH mit ~35k Mieteinnahmen eher 1,2 Millionen aufwärts. QM Miete liegt hier im Bestand teilweise immer noch unter 8 EUR. Selbst wenn ich davon ausgehe, dass ich das mit einem sehr guten Netzwerk auf ~1 Million oder etwas darunter bekomme, bin ich vom Szenario einer 100% FK Finanzierung weit, weit entfernt.

[flow.]

Hier ist es fast unmöglich. Es wird zB schon recht lange ein großes Haus nur einige 100m entfernt angeboten, das deutlich über 6% Rendite abwirft. Alle Mietwohnungen renoviert, sehr gute Aufteilung, großes Haus / kleines Grundstück wegen Afa, echt ganz guter Gesamtzustand, für Wohnen eine mindestens gute Lage, alles top.

Als ich dann genauere Daten erhalten habe kam raus, dass ~45% der Mieteinnahmen von einer Gewerbeeinheit im EG kommen, wo so ein billiges indisches Restaurant drin ist, das so ziemlich alles auch zur Lieferung anbietet. Dahinter ist noch ein Tanzsaal und das UG ist für die Gewerbeeinheit ausgebaut, also für Anlieferung, Lagerung etc.

Das hat die Rendite (und v.a. den Preis) dann auch erklärt, denn die Miete von dem Inder muss so hoch sein, dass das nicht lange gut gehen wird. Inb4 Geldwäsche. Wenn der dann weg ist, hat man ein leerstehendes Restaurant in einer dafür maximal mittelmäßigen Gegend und ist von 100% FK plötzlich sehr weit entfernt .

@flow.:
Hier kostet Dich ein inseriertes, renoviertes MFH mit ~35k Mieteinnahmen eher 1,2 Millionen aufwärts. QM Miete liegt hier im Bestand teilweise immer noch unter 8 EUR. Selbst wenn ich davon ausgehe, dass ich das mit einem sehr guten Netzwerk auf ~1 Million oder etwas darunter bekomme, bin ich vom Szenario einer 100% FK Finanzierung weit, weit entfernt.

Inseriert und renoviert - da hast du schon die beiden Probleme. Inseriert wird es nur (abgesehen Privatverkäufe), wenn es vom engsten Netzwerk des Maklers keiner kaufen wollte. Die besten Objekte von Maklern kommen nie ins Netz.
Natürlich wirft ein "fertiges" Objekt keine so hohe Rendite ab.

Es ist nicht mal in München unmöglich.
"Unmöglich" ist es nur, wenn man keine Arbeit investieren möchte und kein Risiko eingehen möchte.

Ein schönes Zitat dazu: Alle sagten das geht nicht, da kam einer der wusste das nicht und hat es einfach gemacht...

[Knolle]

Was ist mit Neubau vom Bauträger? Das kommt doch eigentlich automatisch auf die Portale und da kommt man auch nicht anders dran, oder?

[Leoric]

Latest Experience

Freunde von uns haben uns einen Tipp gegeben, dass gegenüber jemand auszieht. 5 Zi / RMH / BJ 70er / 160qm mit Garten / gute Lage.

Gleich kontaktiert und als allererste empfangen worden (vom Makler).
Preis war 1,3k kalt. Klingt erstmal sehr verlockend. Allerdings wurde seit dem Baujahr nichts mehr gemacht. Es war Schimmel in einer Ecke im WZ, der Putz kam großflächig von der Badezimmerdecke, im Dachgeschoss waren die Dachfenster wie Milchglas und die Rahmen voller Stockflecken.

Hab das natürlich alles gezeigt und angesprochen. Seine Antwort: es wird gar nichts gemacht, die Miete ist deshalb günstiger, weil sich der Mieter da selbst drum kümmern muss. Das ist ein Entgegenkommen des Vermieters. Wir haben innerhalb eines Tages über 200 Interessenten, entscheiden sie sich jetzt oder sie sind raus.

NUTS!!

[S1L3]

Läuft das rechtlich überhaupt so?
Erstmal einziehen und direkt Mietminderung durchdrücken.

[Bobby Goodson]

Läuft das rechtlich überhaupt so?
Erstmal einziehen und direkt Mietminderung durchdrücken.

Na ja , ist ja jetzt erstmal nichts was gegen das Gesetz verstößt würde ich sagen.
Mängel und die weitere Vorgehensweise sind bekannt und werden denk ich schriftlich festgehalten.

Somit kommst du mit deiner Mietminderung wohl ned durch.

[Maxim]

Wer als Vermieter so eine Scheiße durchzieht sichert sich normalerweise entsprechend schriftlich ab, hat im Zweifelsfall ein gewisses Instrumentarium, um den Mieter unter Druck zu setzen UND sucht sich die Mieter ensprechend aus.

Dreckspack.

[BlackStarZ]

Richtiger Schmutz.

Würde ich das meinem Vermieter vorlegen, würde der wahrscheinlich im Kreis kotzen.

Willste solche Menschen als Vermieter? Nein, danke.

Bisher zum Glück immer gute private Vermieter gehabt. Immer gemeinsame Lösungen für Probleme gefunden. Da trägt jeder sein Päckchen und beide sind zufrieden.

[Certa]

Kenne ich aus Berlin, bei meiner ersten Wohnung wurden mir die ersten 3 Kaltmieten erlassen und im Gegenzug habe ich einige Dinge übernommen. War damals ein guter Deal für mich, kommt vermutlich immer auf den jeweiligen Fall an