Eigenheim oder Miete

[gestiefelterKater]

Ich hatte vor 15 Jahren eine ETW gekauft. Damals 130k, heutiger Wert rund 310k. Leider fast totes Kapital, fast da ich die Wohnung vermiete. Miete damals wären glaube ich so 5,5€/m² gewesen (ca. 2008). Als ich dann erstes mal vermietet habe für 9€/m² (2020) und jetzt nach dem ein Mieterwechsel ansteht wären eigentlich 10€ angesagt. Da hab ich aber ehrlich gesagt ein wenig schlechtes Gewissen...
Btw. von 950€ Kaltmiete pro Monat bleiben nach Steuer so ca. 750€. Rendite vor Steuer ca. 7-8% und nach Steuer ca. 6%, etwas pauschalisiert mit Kaufnebenkosten etc.

[Maxim]

Ich hatte vor 15 Jahren eine ETW gekauft. Damals 130k, heutiger Wert rund 310k. Leider fast totes Kapital, fast da ich die Wohnung vermiete. Miete damals wären glaube ich so 5,5€/m² gewesen (ca. 2008). Als ich dann erstes mal vermietet habe für 9€/m² (2020) und jetzt nach dem ein Mieterwechsel ansteht wären eigentlich 10€ angesagt. Da hab ich aber ehrlich gesagt ein wenig schlechtes Gewissen...
Btw. von 950€ Kaltmiete pro Monat bleiben nach Steuer so ca. 750€. Rendite vor Steuer ca. 7-8% und nach Steuer ca. 6%, etwas pauschalisiert mit Kaufnebenkosten etc.

Ist doch ne super Rendite. Verstehe das schlechte Gewissen sehr gut, wir sind hier im Süden in der Stadt bei kleinen Wohnungen (sind ja immer am teuersten) mittlerweile bei 15€/m² Neuvermietung angekommen, das ist schon asozial.

Das Problem ist, dass sozial zu vermieten im Grunde bestraft wird. Man muss natürlich nicht jeden Scheiß mitmachen, aber wenn man langfristig zu weit vom Mietspiegel weg bleibt und vor allem nicht regelmäßig erhöht, mindert das irgendwann ziemlich hart den Objektwert. Wenn es ganz blöd läuft hat man dann einen langjährigen Mieter drin (was natürlich Hand in Hand geht), der nur 50% der Umgebungsmiete bezahlt. Steigerungen sind auf 15% alle drei Jahre begrenzt. Will man dann verkaufen mindert das ziemlich empfindlich den Preis. Normale Privatvermieter sind dadurch quasi gezwungen, die Wucherei zumindest begrenzt mitzugehen.

[GoldenInside]

Es kommt ja noch dazu, dass bei zu niedriger Miete auch die Werbungskosten nur anteilig angesetzt werden dürfen, wodurch man als Vermieter nochmal zu regelmäßigen Steigerungen gezwungen wird.

[Harun]

Ich hatte vor 15 Jahren eine ETW gekauft. Damals 130k, heutiger Wert rund 310k. Leider fast totes Kapital, fast da ich die Wohnung vermiete. Miete damals wären glaube ich so 5,5€/m² gewesen (ca. 2008). Als ich dann erstes mal vermietet habe für 9€/m² (2020) und jetzt nach dem ein Mieterwechsel ansteht wären eigentlich 10€ angesagt. Da hab ich aber ehrlich gesagt ein wenig schlechtes Gewissen...
Btw. von 950€ Kaltmiete pro Monat bleiben nach Steuer so ca. 750€. Rendite vor Steuer ca. 7-8% und nach Steuer ca. 6%, etwas pauschalisiert mit Kaufnebenkosten etc.

Gemessen am heutigen Wert ist die Rendite nicht mehr so rosig. Persönlich würde ich über einen Verkauf nachdenken.

[Sarvadon]

Einfach erhöhen, gerade bei Neuvermietung hätte ich da kein schlechtes Gewissen, warum auch?

[Leoric]

Ich hatte vor 15 Jahren eine ETW gekauft. Damals 130k, heutiger Wert rund 310k. Leider fast totes Kapital, fast da ich die Wohnung vermiete. Miete damals wären glaube ich so 5,5€/m² gewesen (ca. 2008). Als ich dann erstes mal vermietet habe für 9€/m² (2020) und jetzt nach dem ein Mieterwechsel ansteht wären eigentlich 10€ angesagt. Da hab ich aber ehrlich gesagt ein wenig schlechtes Gewissen...
Btw. von 950€ Kaltmiete pro Monat bleiben nach Steuer so ca. 750€. Rendite vor Steuer ca. 7-8% und nach Steuer ca. 6%, etwas pauschalisiert mit Kaufnebenkosten etc.

Ist doch ne super Rendite. Verstehe das schlechte Gewissen sehr gut, wir sind hier im Süden in der Stadt bei kleinen Wohnungen (sind ja immer am teuersten) mittlerweile bei 15€/m² Neuvermietung angekommen, das ist schon asozial.

Das Problem ist, dass sozial zu vermieten im Grunde bestraft wird. Man muss natürlich nicht jeden Scheiß mitmachen, aber wenn man langfristig zu weit vom Mietspiegel weg bleibt und vor allem nicht regelmäßig erhöht, mindert das irgendwann ziemlich hart den Objektwert. Wenn es ganz blöd läuft hat man dann einen langjährigen Mieter drin (was natürlich Hand in Hand geht), der nur 50% der Umgebungsmiete bezahlt. Steigerungen sind auf 15% alle drei Jahre begrenzt. Will man dann verkaufen mindert das ziemlich empfindlich den Preis. Normale Privatvermieter sind dadurch quasi gezwungen, die Wucherei zumindest begrenzt mitzugehen.

Wir haben soziale Vermieter, mitunter der Grund warum wir immer noch in der Bude sind.

3,5 Zimmer 83qm ohne Keller aber mit kleinem Garten an der Straße, Einfahrt und Garage. Ziemlich alt (Bad 50 Jahre unrenoviert). Dafür aber 750€ warm, all included. Eingezogen mit 650€. Die Steigerung kam 2022, als die Heizkosten explodiert sind. Auch nur, weil diese im Preis inkludiert sind. Heize aber fast ausschließlich mit dem Schwedenofen und versuche die Gaskosten so gering wie möglich zu halten. Das sind keine 24h / Jahr wo bei uns die Heizungen laufen.

Hat uns halt die letzten 10 Jahre schon sehr geholfen Eigenkapital zu akkumulieren. Problem bei der Sache ist, dass die Kosten schneller stiegen, als wir sparen konnten.

[gestiefelterKater]

über ein Verkauf habe ich schon das ein oder andere mal nachgedacht. Wertsteigerung wäre ja lukrativ. Ist aber am Ende immer an der Frage gescheitert was ich dann mit dem Geld mache.
in ETF stecken wäre wesentlich rentabler, aber dann wäre ich All-In in dem Bereich.
Finde ich deswegen auch fahrlässig und eine weitere solide Alternative fällt mir nicht ein.

Außer der Zins bei der Bank steigt nochmals um 1% dann könnte das eine Alternative sein. Denn damit gibt es dann weit weniger Risiko und vor allem macht es keine Arbeit

[Maxim]

über ein Verkauf habe ich schon das ein oder andere mal nachgedacht. Wertsteigerung wäre ja lukrativ. Ist aber am Ende immer an der Frage gescheitert was ich dann mit dem Geld mache.
in ETF stecken wäre wesentlich rentabler, aber dann wäre ich All-In in dem Bereich.
Finde ich deswegen auch fahrlässig und eine weitere solide Alternative fällt mir nicht ein.

Außer der Zins bei der Bank steigt nochmals um 1% dann könnte das eine Alternative sein. Denn damit gibt es dann weit weniger Risiko und vor allem macht es keine Arbeit

Finde die Rendite ehrlich gesagt so gut, dass ich sie behalten würde in der Situation. Vor allem, wenn es ein gutes Mietverhältnis ist und auf absehbare Zeit keine Unsummen investiert werden müssen.
Hier kann man froh sein, wenn es 4% sind. Die Preise sind einfach nach wie vor zu hoch (100k+ Einwohner, Süd).

Beispiel: Bekannte überlegen gerade sehr ernsthaft wegen einer ~130 m² Altbauwohnung, ca. 500k + NK, das ist kein schlechter Preis hier.
Umgebungsmiete wäre für sowas ca. 10€ / m², wenn schon länger jemand drin ist wären eher 8-9 realistisch. Das sind keine 3% Rendite.
Bei Neuvermietung kann man natürlich mehr verlangen, aber für Deine 7% Rendite müsste man fast 25 EUR / m² nehmen und über 3k Kaltmiete für ne Wohnung sind natürlich selbst wenn man komplett asozial wäre Quatsch.

[gestiefelterKater]

Etwas ärgerlich bei der Sache ist, dass tatsächlich ein Wechsel von Öl-Heizung auf eine Alternative anstehen wird/muss. Irgendwann in den nächsten Jahren. Wird sicher ein teurer Spaß werden weswegen ich schon mal fleißig Geld bunkere aber leider auch auf on hold halten muss.
Aber ja, am Ende in gewisser Weiße ein Luxusproblem.

Trotz allem hat die Erfahrung der letzten 10 Jahre gezeigt dass Immobilie eher nicht das gelbe vom Ei ist, auch wenn die Rendite in meinem Fall überdurchschnittlich gut ist. Einzig und allein als lohnenswert empfinde ich es wenn man selbst drin wohnt, vermieten müsste man grundsätzlich anders an die Sache ran gehen

[Knolle]

Das ist auch mein Empfinden bisher. Aber wahrscheinlich lassen sich aktuell auch sehr gute Renditen erzielen, wenn man genug Kapital hat.

[schlimmfinger]

Die EU Verordnung - Wärmepumpe + Dämmung + Solar - ist nun durch und wird in ein deutsches Gesetz gegossen. Ihr dürft euch freuen, ab 2040 gibt es keine Öl-oder Gasheizungen mehr.
Fangt schon jetzt an zu sparen.... oder besser verkauft jetzt noch.

[gestiefelterKater]

Das ist auch mein Empfinden bisher. Aber wahrscheinlich lassen sich aktuell auch sehr gute Renditen erzielen, wenn man genug Kapital hat.

Beim Kauf von Altbauten? Da wäre ich skeptisch, die kommenden Gesetze gegen Öl und Gasheizungen machen das aus meiner Sicht zu potentiellen Bomben. Lohnt sich nur wenn man ein Gebäude hat welches von der Substanz ins Konstrukt passt.

Die EU Verordnung - Wärmepumpe + Dämmung + Solar - ist nun durch und wird in ein deutsches Gesetz gegossen. Ihr dürft euch freuen, ab 2040 gibt es keine Öl-oder Gasheizungen mehr.
Fangt schon jetzt an zu sparen.... oder besser verkauft jetzt noch.

Bin gespannt... Einzige Alternative die ich derzeit sehe ist Holzpellet. Das heißt Öl-Heizung & Tanks raus und entsprechend neues rein. Damit kann ich meine Rendite direkt um 1, 2 % senken
Sofern Holz überhaupt zulässig ist/bleibt/bleiben wird oder wie auch immer

[schlimmfinger]

..Holzheizung ab 2040 nicht mehr erlaubt...alles muss 100% Co2 Neutral

[Maxim]

Was soll die Panikmache? Nach der Argumentation wird sich demnach kaufen und vermieten nicht mehr lohnen bzw. tut es das jetzt schon nicht mehr.
Es wird demnach einfach nicht mehr nachgefragt, keiner kauft mehr, keiner vermietet mehr.
Was passiert dann? Alle leben auf der Straße?

[Vreneli]

Was ist mit der Wärmeplanung der Städte/Kommunen? Wenn da ein Fernwärmenetz aufgebaut wird, braucht man ja keine Wärmepumpe etc. Oder liege ich falsch?