Börse/Finanzen/Geldanlagenthread

[Robby]

Servus,

hab mal eine Frage bezüglich Versteuerung. Wir haben zwei Kids 11 und 14. Beide haben ab Geburt ein Kinderdepot bei der Diba bekommen. Von Anfang an läuft bei beiden ein ETF Sparplan.
Momentan sind beim Älteren ca 10K drin mit ca. 3500€ Kursgewinn. Jetzt bin ich über den Begriff NV Bescheinigung gestoßen. Macht es Sinn bevor die Kids anfangen zu Arbeiten, die Anteile im Depot zu veräussern, und so die Gewinne steuerfrei einzufahren?
Oder gibt es da wieder irgenwelche Regel, wo der Staat die Steuer wieder reinholt?

[akh_123]

@flow. welche Literatur, Kanäle etc. Kannst du denn empfehlen, um die erste nicht selbstgenutzte Immo zu kaufen?
Hätte gerade Geld und Zeit über

[Harun]

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

[husefak]

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

Musst du auch erstmal bekommen. Banken sind da eher not so amused.

[Barbellmonkey]

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

Musst du auch erstmal bekommen. Banken sind da eher not so amused.

Es sei denn, du hast schon eine abbezahlte

[flow.]

Wenn es sich nur mit einem EK-Einsatz von zB 20% rechnet, dann ist es nicht das richtige Objekt.
Die Nebenkosten lassen sich eigentlich immer auf die Verkäuferseite umlegen, so dass du wirklich komplett ohne EK kaufen kannst.
Mit geschickter Gestaltung generierst du dann eben durch den Kauf noch mehr EK.

Natürlich macht das nicht jede Bank, das ist klar. Es gibt aber trotzdem immer noch genügend Banken, die 100% (ggf. + Disagio on top) finanzieren, wenn die Strategie passt und alles gut aufbereitet ist.

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

Wenn man unter Marktwert einkauft, dass ist das Risiko eher überschaubar.

@flow. welche Literatur, Kanäle etc. Kannst du denn empfehlen, um die erste nicht selbstgenutzte Immo zu kaufen?
Hätte gerade Geld und Zeit über

Es kommt immer drauf an, wo man hinmöchte.
Möchte man nur ein paar Wohnungen kaufen, dann kannst natürlich auch mehr EK einsetzen.
Möchtest du aber ein größeres Portfolio aufbauen, dann ist da schnell Schluss...

Daher muss man klar unterscheiden zwischen a) "klassischen" Kapitalanlegern die mal 1-5 Wohnungen kaufen möchten oder b) ob jemand wirklich Bestand aufbauen möchte.
Bei a) zählt eher der CF / der Vermögensaufbau nach Steuern.

Bei b) musst du entsprechend Arbeit und Zeit investieren und am besten auch mit MFH starten. Hier kaufst du normal auch keine "fertigen Produkte"; sondern entwickelst das Objekt und die Mieten. Das ist kein Hexenwerk und kann jeder...
Hier darf die Kreditrate ganz grob 75-80% der Nettokaltmiete betragen, damit sich deine Bonität immer weiter verbessert. Dementsprechend ergibt sich die Rendite, die du dafür brauchst.

Bei a): dazu gibts genügend Podcasts, zB Immocation.
bei b) such dir einen Mentor im Umfeld oder mach auch mal ein Coaching. Coaching zB von Beerbaum oder PIA

[Maxim]

Wenn es sich nur mit einem EK-Einsatz von zB 20% rechnet, dann ist es nicht das richtige Objekt.
Die Nebenkosten lassen sich eigentlich immer auf die Verkäuferseite umlegen, so dass du wirklich komplett ohne EK kaufen kannst.
Mit geschickter Gestaltung generierst du dann eben durch den Kauf noch mehr EK.

Natürlich macht das nicht jede Bank, das ist klar. Es gibt aber trotzdem immer noch genügend Banken, die 100% (ggf. + Disagio on top) finanzieren, wenn die Strategie passt und alles gut aufbereitet ist.

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

Wenn man unter Marktwert einkauft, dass ist das Risiko eher überschaubar.

@flow. welche Literatur, Kanäle etc. Kannst du denn empfehlen, um die erste nicht selbstgenutzte Immo zu kaufen?
Hätte gerade Geld und Zeit über

Es kommt immer drauf an, wo man hinmöchte.
Möchte man nur ein paar Wohnungen kaufen, dann kannst natürlich auch mehr EK einsetzen.
Möchtest du aber ein größeres Portfolio aufbauen, dann ist da schnell Schluss...

Daher muss man klar unterscheiden zwischen a) "klassischen" Kapitalanlegern die mal 1-5 Wohnungen kaufen möchten oder b) ob jemand wirklich Bestand aufbauen möchte.
Bei a) zählt eher der CF / der Vermögensaufbau nach Steuern.

Bei b) musst du entsprechend Arbeit und Zeit investieren und am besten auch mit MFH starten. Hier kaufst du normal auch keine "fertigen Produkte"; sondern entwickelst das Objekt und die Mieten. Das ist kein Hexenwerk und kann jeder...
Hier darf die Kreditrate ganz grob 75-80% der Nettokaltmiete betragen, damit sich deine Bonität immer weiter verbessert. Dementsprechend ergibt sich die Rendite, die du dafür brauchst.

Bei a): dazu gibts genügend Podcasts, zB Immocation.
bei b) such dir einen Mentor im Umfeld oder mach auch mal ein Coaching. Coaching zB von Beerbaum oder PIA

Ich verstehe das und entwickle auch die Mieten usw., aber: Trotz Bestand, den ich beleihen könnte, finde ich ganz einfach keine Objekte, die die nötige Rendite abwerfen um 80% oder gar voll zu finanzieren und sich selbst tragen.

Wenn ich nur ganz grob überschlage, brauche ich bei 4% Zins, 1% Tilgung und 1% Rücklage ja bereits eine Bruttorendite von 6%. Bei den Kaufpreisen hier in Ulm müsste z.B. ein kleines MFH mit 250qm / 3 Parteien für 1 Mio. (was nicht teuer wäre!) bereits 60k pa einspielen, das sind 20 EUR pro QM. Die Neuvermietung liegt realistischerweise bei etwa 15 EUR pro QM, Bestand wenn gut entwickelt bei 12, 13 EUR.

Wenn ich jetzt natürlich den Steuereffekt von so viel FK + Afa usw. einberechne, reichen vielleicht 4,5 oder 5% Rendite bei einem sehr guten Objekt. Aber für die bräuchte ich auch wieder einen vermieteten Altbau, der bereits voll ans Neuvermietungsniveau heran entwickelt wurde - und der kostet dann wieder mehr als 1 Mio.

Von den paar Leuten die ich kenne und die hier vermieten hat jedenfalls niemand eine Rendite von über 3,5%.

Die einzige realistische Lösung ist für mein Verständnis, billiger an die Buden ranzukommen, und das wird als Privatinvestor schwer. Es gibt solche Objekte natürlich, aber die landen nie "öffentlich" auf dem Markt.

Oder man muss eben Geld zuschießen, um vielleicht 10, 15 Jahre später auf seine 6-8% entwickeln zu können. Dann kann ich das Geld aber auch in einen ETF geben und habe die Rendite möglicherweise über den gesamten Zeitraum.

[musclebra1n]

Einfach unter Marktwert kaufen.

Ist wie bei Aktien Buy low - Sell high. Ganz einfach

[Piotr]

Puh ich weiß nicht
Unter Marktwert kaufen ist bestimmt schwer, denn man ist nicht der einzige der das versucht und kämpft gegen Erfahrenere.

Ohne EK oder mit wenig EK funktioniert wahrscheinlich in bestimmten Orten mehr, in anderen weniger.

Ich habe einen Investor kennengelernt der über 60 Wohneinheiten hat.
Auch der muss noch mit EK arbeiten, weshalb er den Fokus örtlich verschiebt weil weniger EK notwendig wenn Kaufpreis niedriger ist.

Der kommt auch günstig an Wohnungen und Häuser weil er ein Netzwerk hat.

[Piotr]

@maxim

Von den paar Leuten die ich kenne und die hier vermieten hat jedenfalls niemand eine Rendite von über 3,5%.

Die einzige realistische Lösung ist für mein Verständnis, billiger an die Buden ranzukommen, und das wird als Privatinvestor schwer. Es gibt solche Objekte natürlich, aber die landen nie "öffentlich" auf dem Markt.

Oder man muss eben Geld zuschießen, um vielleicht 10, 15 Jahre später auf seine 6-8% entwickeln zu können. Dann kann ich das Geld aber auch in einen ETF geben und habe die Rendite möglicherweise über den gesamten Zeitraum.

Aber das ist ja GKR
EKR ist ja höher als die 6-8% die der ETF macht

[flow.]

Wenn es sich nur mit einem EK-Einsatz von zB 20% rechnet, dann ist es nicht das richtige Objekt.
Die Nebenkosten lassen sich eigentlich immer auf die Verkäuferseite umlegen, so dass du wirklich komplett ohne EK kaufen kannst.
Mit geschickter Gestaltung generierst du dann eben durch den Kauf noch mehr EK.

Natürlich macht das nicht jede Bank, das ist klar. Es gibt aber trotzdem immer noch genügend Banken, die 100% (ggf. + Disagio on top) finanzieren, wenn die Strategie passt und alles gut aufbereitet ist.

mirin die Eier mit 0% EK ne Immobilie zu finanzieren.

Wenn man unter Marktwert einkauft, dass ist das Risiko eher überschaubar.

@flow. welche Literatur, Kanäle etc. Kannst du denn empfehlen, um die erste nicht selbstgenutzte Immo zu kaufen?
Hätte gerade Geld und Zeit über

Es kommt immer drauf an, wo man hinmöchte.
Möchte man nur ein paar Wohnungen kaufen, dann kannst natürlich auch mehr EK einsetzen.
Möchtest du aber ein größeres Portfolio aufbauen, dann ist da schnell Schluss...

Daher muss man klar unterscheiden zwischen a) "klassischen" Kapitalanlegern die mal 1-5 Wohnungen kaufen möchten oder b) ob jemand wirklich Bestand aufbauen möchte.
Bei a) zählt eher der CF / der Vermögensaufbau nach Steuern.

Bei b) musst du entsprechend Arbeit und Zeit investieren und am besten auch mit MFH starten. Hier kaufst du normal auch keine "fertigen Produkte"; sondern entwickelst das Objekt und die Mieten. Das ist kein Hexenwerk und kann jeder...
Hier darf die Kreditrate ganz grob 75-80% der Nettokaltmiete betragen, damit sich deine Bonität immer weiter verbessert. Dementsprechend ergibt sich die Rendite, die du dafür brauchst.

Bei a): dazu gibts genügend Podcasts, zB Immocation.
bei b) such dir einen Mentor im Umfeld oder mach auch mal ein Coaching. Coaching zB von Beerbaum oder PIA

Ich verstehe das und entwickle auch die Mieten usw., aber: Trotz Bestand, den ich beleihen könnte, finde ich ganz einfach keine Objekte, die die nötige Rendite abwerfen um 80% oder gar voll zu finanzieren und sich selbst tragen.

Wenn ich nur ganz grob überschlage, brauche ich bei 4% Zins, 1% Tilgung und 1% Rücklage ja bereits eine Bruttorendite von 6%. Bei den Kaufpreisen hier in Ulm müsste z.B. ein kleines MFH mit 250qm / 3 Parteien für 1 Mio. (was nicht teuer wäre!) bereits 60k pa einspielen, das sind 20 EUR pro QM. Die Neuvermietung liegt realistischerweise bei etwa 15 EUR pro QM, Bestand wenn gut entwickelt bei 12, 13 EUR.

Wenn ich jetzt natürlich den Steuereffekt von so viel FK + Afa usw. einberechne, reichen vielleicht 4,5 oder 5% Rendite bei einem sehr guten Objekt. Aber für die bräuchte ich auch wieder einen vermieteten Altbau, der bereits voll ans Neuvermietungsniveau heran entwickelt wurde - und der kostet dann wieder mehr als 1 Mio.

Von den paar Leuten die ich kenne und die hier vermieten hat jedenfalls niemand eine Rendite von über 3,5%.

Die einzige realistische Lösung ist für mein Verständnis, billiger an die Buden ranzukommen, und das wird als Privatinvestor schwer. Es gibt solche Objekte natürlich, aber die landen nie "öffentlich" auf dem Markt.

Oder man muss eben Geld zuschießen, um vielleicht 10, 15 Jahre später auf seine 6-8% entwickeln zu können. Dann kann ich das Geld aber auch in einen ETF geben und habe die Rendite möglicherweise über den gesamten Zeitraum.

Hier muss man eben unterscheiden:
Wenn jemand nur ein paar Wohnungen kaufen möchte zur Altersvorsorge, können auch Objekte mit Renditen von 3,5-4% gekauft werden; diese sollten sich nach Steuern selbst tragen. Selbst wenn man 100-150€ je Wohnung "zuschießen" muss, macht das immer noch mehr Sinn als ein vergleichbarer ETF mE. (natürlich ist ein ETF o.ä. trotzdem besser als nichts, keine Frage!). Hier kommt der FK-Hebel einfach zum Einsatz.

Möchte man mehr kaufen, muss man anders rangehen.
Deine Kalkulation ist da richtig, unter 6% Rendite macht es da keinen Spaß. Die Rendite sollte sich da auch noch zügig entwickeln lassen.
Und solche Objekte gibt es aktuell genügend - sogar online. Man darf da nicht auf die Inseratspreise gehen, da ist durchaus ein Spielraum von 20-40% vorhanden.
Wie gesagt, selbst in München gibt es aktuell gute Sachen zwischen 4-5% Rendite - in den Speckgürteln ist über 6% möglich.

Ist halt dann eine Frage des Zeiteinsatzes, wenn du nichts findest.
Wie viele Makler rufst du jede Woche an? Wie viele Exposés prüfst du? Weiß jeder im Umfeld, dass du Objekte suchst?

Insbesondere jetzt bei hohen Zinsen gibt es die besten Möglichkeiten seit langer, langer Zeit...

Dafür muss man nicht zwingend ein Profi sein. Einfach nur fleißig...oder man sucht sich einen Partner, der die Arbeit übernimmt und man selbst unterstützt dann mit Kapital / Zusatzsicherheit.

Puh ich weiß nicht
Unter Marktwert kaufen ist bestimmt schwer, denn man ist nicht der einzige der das versucht und kämpft gegen Erfahrenere.

Ohne EK oder mit wenig EK funktioniert wahrscheinlich in bestimmten Orten mehr, in anderen weniger.

Ich habe einen Investor kennengelernt der über 60 Wohneinheiten hat.
Auch der muss noch mit EK arbeiten, weshalb er den Fokus örtlich verschiebt weil weniger EK notwendig wenn Kaufpreis niedriger ist.

Der kommt auch günstig an Wohnungen und Häuser weil er ein Netzwerk hat.

Siehe oben - geschenkt wird einem nichts, natürlich ist das mit (viel) Arbeit verbunden. Aber für jeden grundsätzlich machbar.
Hier geht es dann meistens auch nicht um den höchsten Preis, sondern oftmals auch um Geschwindigkeit. Damit sticht man sehr viele aus, wenn man sauber vorbereitet aus.

Natürlich gibt es Investoren, die mit EK arbeiten (müssen) - Die sind aber ggf. auch einfach falsch aufgestellt, ohne jetzt Details zu kennen.
Oder aber kaufen doch noch zu teuer ein, dass sich das Objekt nicht lohnt.