Eigenheim oder Miete

[NeuesLeben]

Das Hauptproblem ist halt, das man sich mit den anderen Eigentümern einig werden muss ob und für was Geld ausgegeben wird.
Da gibt es Erfahrungsgemäß immer mal unterschiedliche Ansichten und am Ende muss, soweit ich das weiß, auf der Eigentümerversammlung abgestimmt werden.

Und im worst case gibt es ja hoffentlich auch eine Wohngebäudeversicherung ( Rohrbruch etc)

Stimmt. Fast alles muss abgestimmt werden.
Jedoch bleibt insbesondere bei (für den normalen Menschen) zwingend notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen auch der Rechtsweg.
Habe aktuell in einer verwalteten WEG (Berlin) solche Probleme.

Das Dach muss unbedingt gemacht werden, es ist undicht und es kommt regelmäßig zu starken Wassereinbrüchen. Die gesamte Gebäudesubstanz wird angegriffen und leidet.
4 Brüder halten jedoch >70% des Eigentums. ALLE Beschlüsse werden abgelehnt.
Wir als WEG-Verwalter sind handlungsunfähig, da wir im Sinne der WEG handeln müssen.
Den anderen Eigentümern haben wir jedoch empfohlen den Rechtsweg gegen die WEG zu gehen.

Zum Glück alles Menschen, bei denen Geld keine Rolle spielt

[Knolle]

Da sehe ich am meisten Nachteile an einer Wohnung, dass man sich mit denen auseinandersetzen muss. Da hätte ich überhaupt keinen Bock drauf, mich damit noch zu ärgern. Oder wenn welche Wohnungen vermieten und deshalb kein Geld ausgeben wollen.
Vielleicht sind kleine WEG mit primär Eigentümern ein guter Kompromiss.

[NeuesLeben]

Mit einer der wichtigsten Gründe weshalb für mich nur ein freistehendes Haus in Frage kam - Könnte ich mir in Großstadt nähe aber sicher nie leisten
Selbst als Kapitalanlage würde ich mir dies nicht antun. Dafür müsste Geld schon wirklich keine Rolle spielen.
Wie auch bei den meisten Kunden welche wir in der SEV haben. Für den Ihr Leben ist es im Endeffekt egal, was mit den Objekten passiert.

[gestiefelterKater]

Da sehe ich am meisten Nachteile an einer Wohnung, dass man sich mit denen auseinandersetzen muss. Da hätte ich überhaupt keinen Bock drauf, mich damit noch zu ärgern. Oder wenn welche Wohnungen vermieten und deshalb kein Geld ausgeben wollen.
Vielleicht sind kleine WEG mit primär Eigentümern ein guter Kompromiss.

Und keine 5 Jahre später ziehen die Eigentümer aus und vermieten dann doch.
Letztlich eben immer ein gewisses Restrisiko

[Anis]

Mit einer der wichtigsten Gründe weshalb für mich nur ein freistehendes Haus in Frage kam - Könnte ich mir in Großstadt nähe aber sicher nie leisten
Selbst als Kapitalanlage würde ich mir dies nicht antun. Dafür müsste Geld schon wirklich keine Rolle spielen.
Wie auch bei den meisten Kunden welche wir in der SEV haben. Für den Ihr Leben ist es im Endeffekt egal, was mit den Objekten passiert.

Jup, hier unversteuerte Kaltmiete knapp 670 €, Wohnungswert ca. 245k €. Macht in etwa 2,7 %, die noch versteuert werden müssen, lohnt sich absolut nicht. Kaufpreis 2013 waren 180k €, diese Wertsteigerung verwässert / verschlechtert natürlich die Rendite, aber unterm Strich ist es schon verrückt.

Zu Zeiten, als es eben kaum Zinsrenditen gab, war das schon deutlich sinnvoller. Jetzt ist der Gedanke eher, ob diese Wohnung in dieser Lage irgendwann für die Familie zum Eigenbedarf sinnvoll wird / ob dieser Mieter die Immobilie diese Zeitdauer ohne größere Probleme hinter sich bringt, man ihn dann gut los wird und wie viel man dann reinstecken muss.

Schlau wäre eigentlich, das Ding jetzt zu verticken. Bedarf in unserer Familie besteht frühstens in 10-12 Jahren und ich kann mir nicht vorstellen, dass der Wert dementsprechend steigt die nächsten Jahre. Ist leider bei mir in der Familie nicht so einfach.

[Certa]

Vielen Dank für euren Input, ich schwanke noch tendiere aber auf Grund der sehr günstigen Gesamtsituation (sehr preiswert für die Lage) zum Kauf. Habe jetzt ein Schriftstück mit meinem finalen Kaufangebot vorbereitet, schlafe das Wochenende noch Mal drüber und schicke es dann vermutlich an den derzeitigen Eigentümer.

[DerDicke86]

Es KANN in einer WEG auch sehr gut laufen. Haben unsere ETW in einer sehr großen WEG mit 96 Parteien. Diskussionen gibts da höchstens mal, wenn etwas umgestaltet oder umgebaut werden soll (aktuell soll in einem Haus ein Treppenlift installiert werden - ein paar Eigentümer sind dagegen). Bei notwendigen Instandsetzungen gibt es keine Diskussion. Unser Verwaltungsbeirat achtet aber auch sehr darauf, dass die Instandhaltungsrücklage immer wie benötigt angepasst wird. Manche nörgeln zwar über die ständigen kleinen Erhöhungen aber für mich machen die dort alles richtig, denn bei allen Maßnahmen die von der WEG getragen werden, musste noch nie ein Teil der Kosten umgelegt werden - es war immer genug "im Topf".

[Maxim]

Es KANN in einer WEG auch sehr gut laufen. Haben unsere ETW in einer sehr großen WEG mit 96 Parteien. Diskussionen gibts da höchstens mal, wenn etwas umgestaltet oder umgebaut werden soll (aktuell soll in einem Haus ein Treppenlift installiert werden - ein paar Eigentümer sind dagegen). Bei notwendigen Instandsetzungen gibt es keine Diskussion. Unser Verwaltungsbeirat achtet aber auch sehr darauf, dass die Instandhaltungsrücklage immer wie benötigt angepasst wird. Manche nörgeln zwar über die ständigen kleinen Erhöhungen aber für mich machen die dort alles richtig, denn bei allen Maßnahmen die von der WEG getragen werden, musste noch nie ein Teil der Kosten umgelegt werden - es war immer genug "im Topf".

Deckt sich mit meiner Erfahrung.

Und klar, für 2,5-3% Rendite zu vermieten muss man sich gut überlegen. Ich würde die Vermieterei auch nicht unbedingt wegen einer Wohnung anfangen.

Aber wenn man z.B. durch Erbe an mehrere gerät, sich gut einarbeitet, alles was geht automatisiert (große Teile der NK-Abrechnung, Mieteingangsprüfung etc.), ein paar gute und flexible Handwerker hat und vor allem eine gute Mieterauswahl, kann das schon funktionieren. Durch Abschreibungsmöglichkeiten ist es in vielen Fällen auch steuerlich deutlich günstiger als z.B. Aktien.

[Knolle]

Es KANN in einer WEG auch sehr gut laufen. Haben unsere ETW in einer sehr großen WEG mit 96 Parteien. Diskussionen gibts da höchstens mal, wenn etwas umgestaltet oder umgebaut werden soll (aktuell soll in einem Haus ein Treppenlift installiert werden - ein paar Eigentümer sind dagegen). Bei notwendigen Instandsetzungen gibt es keine Diskussion. Unser Verwaltungsbeirat achtet aber auch sehr darauf, dass die Instandhaltungsrücklage immer wie benötigt angepasst wird. Manche nörgeln zwar über die ständigen kleinen Erhöhungen aber für mich machen die dort alles richtig, denn bei allen Maßnahmen die von der WEG getragen werden, musste noch nie ein Teil der Kosten umgelegt werden - es war immer genug "im Topf".

96 etw... ist das das Burj Khalifa?

[DerDicke86]

Es KANN in einer WEG auch sehr gut laufen. Haben unsere ETW in einer sehr großen WEG mit 96 Parteien. Diskussionen gibts da höchstens mal, wenn etwas umgestaltet oder umgebaut werden soll (aktuell soll in einem Haus ein Treppenlift installiert werden - ein paar Eigentümer sind dagegen). Bei notwendigen Instandsetzungen gibt es keine Diskussion. Unser Verwaltungsbeirat achtet aber auch sehr darauf, dass die Instandhaltungsrücklage immer wie benötigt angepasst wird. Manche nörgeln zwar über die ständigen kleinen Erhöhungen aber für mich machen die dort alles richtig, denn bei allen Maßnahmen die von der WEG getragen werden, musste noch nie ein Teil der Kosten umgelegt werden - es war immer genug "im Topf".

96 etw... ist das das Burj Khalifa?

9 Mehrfamilienhäuser haben sich damals zu einer WEG zusammengeschlossen

[thosh]

Vielen Dank für euren Input, ich schwanke noch tendiere aber auf Grund der sehr günstigen Gesamtsituation (sehr preiswert für die Lage) zum Kauf. Habe jetzt ein Schriftstück mit meinem finalen Kaufangebot vorbereitet, schlafe das Wochenende noch Mal drüber und schicke es dann vermutlich an den derzeitigen Eigentümer.

Es gibt natürlich nicht nur negative Aspekte.

Zum einen ist es in Ballungszentren für einen "Normalverdiener" kaum noch möglich als Erstimmobilie gleich ein Haus zu finanzieren und zum anderen verteilen sich Kosten natürlich auf mehrere Schultern. Neueindeckung eines Daches mit vorgeschriebener Dämmung für eine kleines Einfamilenhaus ca. 70 qm Grundfläche kostet bei uns aktuell ca 45 - 50k.
Bei einem 10 Familienhaus liegt es nicht bei dem 10 fachen sondern vermutlich irgendwo beim 3-4 Fachen verteilt sich aber auch auf 10 Parteien.

Egal was man finanziert, das wichtigste ist genug Eigenkapital und so zu kaufen das man das Objekt im schlimmsten Fall auch unter Wert verkaufen kann ohne noch irgendwo Schulden zu haben.

[GoldenInside]

Für den Großteil ist die Erstimmobilie aber auch die Letztimmobilie, weil man bei jedem Kauf bis zu 6,5% Eigenkapital in Form von Grunderwerbsteuer verbrennt.

Da werden politisch leider völlig falsche Anreize gesetzt.

[Certa]

Vielen Dank für euren Input, ich schwanke noch tendiere aber auf Grund der sehr günstigen Gesamtsituation (sehr preiswert für die Lage) zum Kauf. Habe jetzt ein Schriftstück mit meinem finalen Kaufangebot vorbereitet, schlafe das Wochenende noch Mal drüber und schicke es dann vermutlich an den derzeitigen Eigentümer.

Es gibt natürlich nicht nur negative Aspekte.

Zum einen ist es in Ballungszentren für einen "Normalverdiener" kaum noch möglich als Erstimmobilie gleich ein Haus zu finanzieren und zum anderen verteilen sich Kosten natürlich auf mehrere Schultern. Neueindeckung eines Daches mit vorgeschriebener Dämmung für eine kleines Einfamilenhaus ca. 70 qm Grundfläche kostet bei uns aktuell ca 45 - 50k.
Bei einem 10 Familienhaus liegt es nicht bei dem 10 fachen sondern vermutlich irgendwo beim 3-4 Fachen verteilt sich aber auch auf 10 Parteien.

Egal was man finanziert, das wichtigste ist genug Eigenkapital und so zu kaufen das man das Objekt im schlimmsten Fall auch unter Wert verkaufen kann ohne noch irgendwo Schulden zu haben.

Eigenkapital bringen wir voraussichtlich mehr als 1/3 mit ein und wir haben genug freien Cashflow um eine vernünftige Tilgung für den finanzierten Rest zu erreichen. Ziel ist es das Objekt in 10-13 Jahren abbezahlt zu haben, wenn es entweder ohne die aktuellen Mieter verkauft wird oder für die Kids als Eigenbedarf genommen wird.

[thosh]

Also Du willst nicht selber drin wohnen sondern kaufst es mit Mietern oder hab ich das jetzt falsch verstanden ?

[Certa]

Also Du willst nicht selber drin wohnen sondern kaufst es mit Mietern oder hab ich das jetzt falsch verstanden ?

Ja, hatte ich ein paar Seiten weiter zurück schon Mal beschrieben.

Sobald der Prozess abgeschlossen ist, berichte ich Mal detailliert über die Konditionen und das Objekt.