War Immobilienerwerb früher wirklich einfacher? Eine nüchterne Analyse
Diese Frage taucht regelmäßig in Diskussionen auf – meistens entweder romantisch verklärt ("früher war alles besser") oder reflexartig abgebügelt ("die Zinsen waren doch viel höher!"). Die Wahrheit ist differenzierter und es lohnt sich, die einzelnen Faktoren sauber zu trennen.
Kaufpreise & Baukosten: Der stärkste Hebel
Baukosten für Neubauten haben sich seit 2010 in etwa verdoppelt – von grob 1.200–1.500 €/m² auf heute 2.500–3.500 €/m², je nach Region und Ausstattung. Grundstückspreise in Ballungsraumnähe sind in vielen Regionen noch deutlich stärker gestiegen.
Das entscheidende Maß ist aber nicht der absolute Preis, sondern das Verhältnis von Kaufpreis zu Haushaltseinkommen. Grob vereinfacht:
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Zeitraum[/td][td]
Kaufpreis/Jahreseinkommen (EFH, NRW)[/td][/tr]
[tr][td]1985–1995[/td][td]~3–4x[/td][/tr]
[tr][td]2000–2010[/td][td]~3,5–4,5x[/td][/tr]
[tr][td]Ab 2015[/td][td]~6–8x[/td][/tr]
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Dieser Faktor hat sich innerhalb einer Generation fast verdoppelt. Das ist der Kern des Problems.
Zinsen: Der am häufigsten missverstandene Punkt
"Früher waren die Zinsen bei 10 %, also war es doch viel teurer" – dieser Einwand klingt plausibel, greift aber zu kurz.
Ja, Hypothekenzinsen lagen in den 1980ern bei 8–12 %. Heute liegen sie bei ~3,5–4 %. Aber: Die monatliche Belastung ergibt sich aus Zinssatz × Kreditsumme. Wer für 200.000 DM gebaut hat, hatte trotz hoher Zinsen eine absolut niedrigere Annuität als jemand, der heute 500.000 € finanziert – auch bei deutlich niedrigerem Zins.
Dazu kommt: Die Niedrigzinsphase 2010–2022 hat die Ersparnisse durch günstige Zinsen nicht bei den Käufern gelassen – sie hat die Preise nach oben getrieben, weil mehr Kapital in Immobilien geflossen ist. Die günstigen Konditionen wurden durch Preissteigerungen vollständig aufgefressen.
Steuerliche Absetzbarkeit von Bauzinsen: Ein vergessener Vorteil
Ein Punkt, der heute kaum noch bekannt ist: Bis in die frühen bis mittleren 1980er Jahre konnten
Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden.
Das bedeutet: Ein Käufer mit Spitzensteuersatz, der hohe Bauzinsen zahlte, bekam einen erheblichen Teil davon vom Finanzamt zurück. Diese Entlastung war bei Zinssätzen von 8–10 % und einem Steuersatz von 40–50 % erheblich. Real haben viele Eigenheimkäufer damals effektiv 4–6 % Nettolast getragen – trotz nominaler Hochzinsphase.
Diese Möglichkeit existiert für selbstgenutztes Eigentum heute nicht mehr. Zinsen sind nur noch bei
vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.
Inflation: Der stille historische Vorteil
Wer in den 1970ern und frühen 1980ern mit Kredit gebaut hat, hatte einen weiteren strukturellen Vorteil: hohe Inflation hat reale Schulden weggeschmolzen. Bei 6 % Inflation und einem Festzinskredit schrumpft der reale Schuldenberg ohne aktives Zutun.
Ein Kredit über 150.000 DM, der 1975 aufgenommen wurde, war 10 Jahre später real noch etwa halb so viel wert. Dieser Mechanismus hat ganze Generationen passiv entschuldet. Die Inflationsphase 2021–2023 hätte theoretisch ähnlich wirken können – hat aber gleichzeitig Baukosten und Zinsen hochgetrieben, bevor viele Eigentum erwerben konnten.
Steuern & Nebenkosten: Heute deutlich höher
Die Grunderwerbsteuer in NRW liegt heute bei 6,5 % – früher waren es 2 %. Zusammen mit Notar, Grundbuch und ggf. Makler entstehen heute Kaufnebenkosten von realistisch 10–12 % des Kaufpreises, die nicht mitfinanziert werden können.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bedeutet das: Allein ~50.000–60.000 € gebundenes Eigenkapital, das keinen Gegenwert in der Immobilie darstellt. Das war historisch deutlich moderater.
Regulatorik & Bauvorschriften: Legitim, aber teuer
Energieeffizienzstandards, GEG-Anforderungen, PV-Pflicht, Wärmepumpenvorschriften, Schallschutz – all das ist energiepolitisch nachvollziehbar, aber es verteuert Neubau strukturell. Ein Haus, das 1990 alle Vorschriften erfüllte, wäre heute in vielen Bundesländern nicht mehr genehmigungsfähig.
Fazit
Die Aussage "früher war Eigentum einfacher" stimmt – mit Nuancen:
- Die 1990er bis frühen 2000er waren objektiv die günstigste Phase: niedrige Preise, sinkende Zinsen nach dem Wiedervereinigungsboom, moderate Nebenkosten.
- Die 1980er waren nicht billiger im absoluten Sinn, aber hohe Zinsen wurden durch niedrige Preise, steuerliche Absetzbarkeit und Inflationsentschuldung weitgehend kompensiert.
- Heute trifft eine ungünstige Kombination zusammen: hohes Preisniveau, hohe Baukosten, hohe Nebenkosten, normalisierte Zinsen – und keine steuerliche Entlastung mehr für Selbstnutzer.
Das schärfste strukturelle Problem ist das
Eigenkapitalproblem: Wer keine Erbschaft oder Schenkung im Rücken hat, kommt kaum auf die 15–20 % Eigenkapital, die Banken heute verlangen. Diese Hürde gab es in dieser Form früher nicht.
