Eigenheim oder Miete

[thosh]

Sorry, hatte ich überlesen.
Ist dann nochmal ne andere Situation auch Vermieter zu sein. Kannst natürlich alles möglich von der Steuer absetzten, Zinsen, Kaufnebenkosten inkl. Grundsteuer etc. aber Einnahmen müssen halt auch versteuert werden. Idealerweise zahlt der Mieter Dir halt die Wohnung ab , Kündigung wegen Eigennutzung ist aber auch manchmal nicht so einfach.
Ist ein spannendes Thema und will gut überlegt sein, aber wer nicht wagt der nicht gewinnt.

[Certa]

Sorry, hatte ich überlesen.
Ist dann nochmal ne andere Situation auch Vermieter zu sein. Kannst natürlich alles möglich von der Steuer absetzten, Zinsen, Kaufnebenkosten inkl. Grundsteuer etc. aber Einnahmen müssen halt auch versteuert werden. Idealerweise zahlt der Mieter Dir halt die Wohnung ab , Kündigung wegen Eigennutzung ist aber auch manchmal nicht so einfach.
Ist ein spannendes Thema und will gut überlegt sein, aber wer nicht wagt der nicht gewinnt.

Kündigen wegen Eigenbedarf ist erst Mal die nächsten 10 Jahre nicht möglich weil die Wohnung nach Ablauf der Bindung in Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Habe ich aber ehrlich gesagt auch nicht vor. Die Mieter sind sehr alt (Baujahr 44), haben die Wohnung in den letzten 30 Jahren sehr gut in Schuss gehalten und sollen dort noch ihre letzten Jahre verbringen. Danach wird dann zur 3-4 fachen aktuellen Miete (aktuell ca. 450 Euro für 100 qm, lol) neu vermietet, verkauft nach Ablauf der Steuerfrist oder selber genutzt wenn eine der Töchter/beide als WG rein wollen.

[thosh]

Risiko gibt's immer aber ich denke Deine Überlegungen und das Vorgehen sind ganz solide und die Perspektive der Mietsteigerung gibt da auch etwas Sicherheit.
Aber irgendwann muss man sich mal Entscheiden und bei zu langem Überlegen ist so ein Objekt auch schnell weg, aber hetzen lassen sollte man sich auch nicht.

Wünsche viel Erfolg mit Deiner Entscheidung

[TeamGönnDir]

Sorry, hatte ich überlesen.
Ist dann nochmal ne andere Situation auch Vermieter zu sein. Kannst natürlich alles möglich von der Steuer absetzten, Zinsen, Kaufnebenkosten inkl. Grundsteuer etc. aber Einnahmen müssen halt auch versteuert werden. Idealerweise zahlt der Mieter Dir halt die Wohnung ab , Kündigung wegen Eigennutzung ist aber auch manchmal nicht so einfach.
Ist ein spannendes Thema und will gut überlegt sein, aber wer nicht wagt der nicht gewinnt.

Kündigen wegen Eigenbedarf ist erst Mal die nächsten 10 Jahre nicht möglich weil die Wohnung nach Ablauf der Bindung in Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Habe ich aber ehrlich gesagt auch nicht vor. Die Mieter sind sehr alt (Baujahr 44), haben die Wohnung in den letzten 30 Jahren sehr gut in Schuss gehalten und sollen dort noch ihre letzten Jahre verbringen. Danach wird dann zur 3-4 fachen aktuellen Miete (aktuell ca. 450 Euro für 100 qm, lol) neu vermietet, verkauft nach Ablauf der Steuerfrist oder selber genutzt wenn eine der Töchter/beide als WG rein wollen.

Und die haben definitiv keine Kinder, welche dort auch Hauptwohnsitz gemeldet haben?

[Certa]

Sorry, hatte ich überlesen.
Ist dann nochmal ne andere Situation auch Vermieter zu sein. Kannst natürlich alles möglich von der Steuer absetzten, Zinsen, Kaufnebenkosten inkl. Grundsteuer etc. aber Einnahmen müssen halt auch versteuert werden. Idealerweise zahlt der Mieter Dir halt die Wohnung ab , Kündigung wegen Eigennutzung ist aber auch manchmal nicht so einfach.
Ist ein spannendes Thema und will gut überlegt sein, aber wer nicht wagt der nicht gewinnt.

Kündigen wegen Eigenbedarf ist erst Mal die nächsten 10 Jahre nicht möglich weil die Wohnung nach Ablauf der Bindung in Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Habe ich aber ehrlich gesagt auch nicht vor. Die Mieter sind sehr alt (Baujahr 44), haben die Wohnung in den letzten 30 Jahren sehr gut in Schuss gehalten und sollen dort noch ihre letzten Jahre verbringen. Danach wird dann zur 3-4 fachen aktuellen Miete (aktuell ca. 450 Euro für 100 qm, lol) neu vermietet, verkauft nach Ablauf der Steuerfrist oder selber genutzt wenn eine der Töchter/beide als WG rein wollen.

Und die haben definitiv keine Kinder, welche dort auch Hauptwohnsitz gemeldet haben?

Tja, das ist natürlich eine offene Flanke, welche ich nicht zu 100 Prozent ausschließen kann. Ich war mit der Frau jetzt schon Mal zusammen Mittagessen nach der Besichtigung und habe das vorgefühlt, ohne sie möglicherweise auf die Idee überhaupt zu bringen.

Kann ich das legal irgendwie überprüfen?

[Leoric]

Hab wieder was bei uns in der Gegend.
BJ 1914 - kernsanierungsbedürftig vom Keller bis zum Dach.

Das letzte Mal habe ich 1400€ für den Energieberater/Architekten hingelegt. Das soll mir nicht nochmal passieren. Wen würdet ihr kontaktieren, wenn es darum geht Sanierungs- und Energiemaßnahmen zu berechnen? Der Typ hatte die Beschreibung Energieberater/Architekt, konnte aber iwie nicht wirklich zuverlässig Kosten kalkulieren…

Die Anbieter wollen 380k. Ich muss halt möglichst genau abschätzen können, mit wie viel ich da letztlich obendrauf rechnen muss.

Ich würde meinen Vater, der zwar bei Kosten immer optimistisch, aber bei Sanierungsmaßnahmen sehr kreativ, ist, fragen. Die Option hast du nicht (also meinen Vater fragen).
Inkl. Dach wird das natürlich schon teuer. Wichtig ist, wie die Bausubstanz ist, also ob alles statisch intakt ist. Ansonsten würde ich (!) wahrscheinlich ein Haus von 1914 nicht abreißen, ich bevorzuge alte Häuser neuen gegenüber deutlich. Die Optik finde ich viel schöner, alles ist etwas verspielter. Neue Häuser sind häufig auf Effizienz ausgerichtet, sehen irgendwie gleich aus und sind für mich langweilig.

Wie viel du da einkalkulieren musst kann dir keiner sagen. Es kommt ja auf tausend Faktoren an. Du kannst einen Boden für 20€/qm und einen für 300€/qm verlegen. Du kannst billige Kunststoff, oder geile (aber unbezahlbare) Stahlfenster verbauen.

Danke @ all

Hat sich mal wieder erledigt. Haus ging an dem Tag, an welchem ich hier geschrieben habe, online. Ich habe ca. 2h danach Kontakt aufgenommen. Das Inserat war am Abend deaktiviert. Die Antwort kam 2 Tage später: Sie konnten sich vor Anfragen nicht mehr retten, haben es deaktiviert und noch am selben Tag die Kaufzusage bekommen… Feels like 2020 again

[Maxim]

Kündigen wegen Eigenbedarf ist erst Mal die nächsten 10 Jahre nicht möglich weil die Wohnung nach Ablauf der Bindung in Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. Habe ich aber ehrlich gesagt auch nicht vor. Die Mieter sind sehr alt (Baujahr 44), haben die Wohnung in den letzten 30 Jahren sehr gut in Schuss gehalten und sollen dort noch ihre letzten Jahre verbringen. Danach wird dann zur 3-4 fachen aktuellen Miete (aktuell ca. 450 Euro für 100 qm, lol) neu vermietet, verkauft nach Ablauf der Steuerfrist oder selber genutzt wenn eine der Töchter/beide als WG rein wollen.

Und die haben definitiv keine Kinder, welche dort auch Hauptwohnsitz gemeldet haben?

Tja, das ist natürlich eine offene Flanke, welche ich nicht zu 100 Prozent ausschließen kann. Ich war mit der Frau jetzt schon Mal zusammen Mittagessen nach der Besichtigung und habe das vorgefühlt, ohne sie möglicherweise auf die Idee überhaupt zu bringen.

Kann ich das legal irgendwie überprüfen?

Der Einwand mit den Kindern ist tatsächlich sehr berechtigt. Wenn die wollen, können sie den Mietvertrag nach dem Tod der Eltern übernehmen, und zwar unverändert.
Die Implikationen, die sich daraus ergeben, sind ja klar.

Dieses Thema und die Tatsache, dass Baujahr 44 auch bei Krankengeschichte (gilt die für beide?) nicht ausschließt, dass die noch 10 Jahre leben, wären für mich die größten Risiken. Wenn es blöd läuft, bleibst Du auf dem Mietvertrag sitzen und kannst nur alle 3 Jahre um 15% erhöhen, was konkret bedeuten würde, auch in 10 Jahren nicht einmal das doppelte der jetzigen Miete zu haben.

[Certa]

Und die haben definitiv keine Kinder, welche dort auch Hauptwohnsitz gemeldet haben?

Tja, das ist natürlich eine offene Flanke, welche ich nicht zu 100 Prozent ausschließen kann. Ich war mit der Frau jetzt schon Mal zusammen Mittagessen nach der Besichtigung und habe das vorgefühlt, ohne sie möglicherweise auf die Idee überhaupt zu bringen.

Kann ich das legal irgendwie überprüfen?

Der Einwand mit den Kindern ist tatsächlich sehr berechtigt. Wenn die wollen, können sie den Mietvertrag nach dem Tod der Eltern übernehmen, und zwar unverändert.
Die Implikationen, die sich daraus ergeben, sind ja klar.

Dieses Thema und die Tatsache, dass Baujahr 44 auch bei Krankengeschichte (gilt die für beide?) nicht ausschließt, dass die noch 10 Jahre leben, wären für mich die größten Risiken. Wenn es blöd läuft, bleibst Du auf dem Mietvertrag sitzen und kannst nur alle 3 Jahre um 15% erhöhen, was konkret bedeuten würde, auch in 10 Jahren nicht einmal das doppelte der jetzigen Miete zu haben.

Auf jeden Fall, dieses Risiko ist auch der Grund für den Preis, welchen ich für das Objekt biete. Habe eben das Schreiben an den Eigentümer fertig gemacht. Ich könnte das Ding auch komplett ohne Mieteinnahmen entspannt abbezahlen dank Eigenkapital, zinslosen Darlehen aus der Familie und hohem verfügbaren Einkommen.

Ich bin also bereit das Risiko einzugehen, im worst Case stehe ich in 10 Jahren mit der abbezahlen Wohnung da und kann über Eigenbedarf versuchen Ran zu gehen. Im best case versterben die Mieter/müssen wegen Pflegebedarf (3. OG ohne Fahrstuhl) raus und ich kann zu saftigen Preisen vermieten/verkaufen.

[Bb.adept]

Inb4 neues Gesetz und Vermieter müssen jede Wohnung barrierefrei umgestalten

[Certa]

Inb4 neues Gesetz und Vermieter müssen jede Wohnung barrierefrei umgestalten

Berlin wird von der CDU regiert und ist zum Glück kein Bullerbü.

[Landesmeister]

und ich kann zu saftigen Preisen vermieten/verkaufen.

Müsste das nicht entgegen deiner sonstigen Einstellung sein?

[TeamGönnDir]

Tja, das ist natürlich eine offene Flanke, welche ich nicht zu 100 Prozent ausschließen kann. Ich war mit der Frau jetzt schon Mal zusammen Mittagessen nach der Besichtigung und habe das vorgefühlt, ohne sie möglicherweise auf die Idee überhaupt zu bringen.

Kann ich das legal irgendwie überprüfen?

Der Einwand mit den Kindern ist tatsächlich sehr berechtigt. Wenn die wollen, können sie den Mietvertrag nach dem Tod der Eltern übernehmen, und zwar unverändert.
Die Implikationen, die sich daraus ergeben, sind ja klar.

Dieses Thema und die Tatsache, dass Baujahr 44 auch bei Krankengeschichte (gilt die für beide?) nicht ausschließt, dass die noch 10 Jahre leben, wären für mich die größten Risiken. Wenn es blöd läuft, bleibst Du auf dem Mietvertrag sitzen und kannst nur alle 3 Jahre um 15% erhöhen, was konkret bedeuten würde, auch in 10 Jahren nicht einmal das doppelte der jetzigen Miete zu haben.

Auf jeden Fall, dieses Risiko ist auch der Grund für den Preis, welchen ich für das Objekt biete. Habe eben das Schreiben an den Eigentümer fertig gemacht. Ich könnte das Ding auch komplett ohne Mieteinnahmen entspannt abbezahlen dank Eigenkapital, zinslosen Darlehen aus der Familie und hohem verfügbaren Einkommen.

Ich bin also bereit das Risiko einzugehen, im worst Case stehe ich in 10 Jahren mit der abbezahlen Wohnung da und kann über Eigenbedarf versuchen Ran zu gehen. Im best case versterben die Mieter/müssen wegen Pflegebedarf (3. OG ohne Fahrstuhl) raus und ich kann zu saftigen Preisen vermieten/verkaufen.

Im worst case wohnen nach den 10 Jahren deren Kinder für nochmals 40 Jahren um einen Spottpreis…
Und du verlierst jedes Jahr richtig Geld; Kreditzins, entgangene Rendite deines EK, Nebenkosten, kommende Sanierungen usw. ….

Schau mal in Wien im 1. Bezirk, da kannst du auch Wohnungen um 30% des normalen Marktwerts kaufen, die haben jedoch das selbe Problem wie bei deiner Wohnung…

Du verdienst gut, wieso kaufst du stattdessen keine anderen Wohnungen, welche von Anfang an akzeptablen Cashflow bringen? Da kannst du ja locker 3 mit deinem EK anzahlen & der Rest wird sich durch die Miete decken…

[Certa]

Der Einwand mit den Kindern ist tatsächlich sehr berechtigt. Wenn die wollen, können sie den Mietvertrag nach dem Tod der Eltern übernehmen, und zwar unverändert.
Die Implikationen, die sich daraus ergeben, sind ja klar.

Dieses Thema und die Tatsache, dass Baujahr 44 auch bei Krankengeschichte (gilt die für beide?) nicht ausschließt, dass die noch 10 Jahre leben, wären für mich die größten Risiken. Wenn es blöd läuft, bleibst Du auf dem Mietvertrag sitzen und kannst nur alle 3 Jahre um 15% erhöhen, was konkret bedeuten würde, auch in 10 Jahren nicht einmal das doppelte der jetzigen Miete zu haben.

Auf jeden Fall, dieses Risiko ist auch der Grund für den Preis, welchen ich für das Objekt biete. Habe eben das Schreiben an den Eigentümer fertig gemacht. Ich könnte das Ding auch komplett ohne Mieteinnahmen entspannt abbezahlen dank Eigenkapital, zinslosen Darlehen aus der Familie und hohem verfügbaren Einkommen.

Ich bin also bereit das Risiko einzugehen, im worst Case stehe ich in 10 Jahren mit der abbezahlen Wohnung da und kann über Eigenbedarf versuchen Ran zu gehen. Im best case versterben die Mieter/müssen wegen Pflegebedarf (3. OG ohne Fahrstuhl) raus und ich kann zu saftigen Preisen vermieten/verkaufen.

Im worst case wohnen nach den 10 Jahren deren Kinder für nochmals 40 Jahren um einen Spottpreis…
Und du verlierst jedes Jahr richtig Geld; Kreditzins, entgangene Rendite deines EK, Nebenkosten, kommende Sanierungen usw. ….

Schau mal in Wien im 1. Bezirk, da kannst du auch Wohnungen um 30% des normalen Marktwerts kaufen, die haben jedoch das selbe Problem wie bei deiner Wohnung…

Du verdienst gut, wieso kaufst du stattdessen keine anderen Wohnungen, welche von Anfang an akzeptablen Cashflow bringen? Da kannst du ja locker 3 mit deinem EK anzahlen & der Rest wird sich durch die Miete decken…

Weil ich gerne diese Wohnung in dieser Gegend haben möchte, es ist durchaus möglich, dass nach Ablauf der Sperrfrist Eigenbedarf besteht und die Mieter/Nachfahren dann gehen müssen.

Wie gesagt, ich kann vorab nicht alle Risiken ausschließen, aber einpreisen. Wenn der Eigentümer dem zustimmt, dann mache ich es, wenn nicht dann nicht.

[Maxim]

Hier ist es dasselbe. Letztens erst ein kleines MFH gesehen, glaube vier Einheiten je knapp 100qm. So was ist hier als sanierter Altbau eigentlich ca. 1,4 Millionen wert, war aber für 800k drin. Im Text stand dann auch warum: Uralte Mietverträge mit Mieten von vor 30 Jahren, waren wohl früher Betriebswohnungen, die teilweise von den Kindern übernommen wurden. So ein Haus müsste nach heutigen Mieten eigentlich mindestens 40k im Jahr abwerfen, es war aber nur ein Viertel davon.

Vielen privaten Vermietern ist gar nicht bewusst, dass sie sich den Objektwert zerschießen wenn sie nie die Miete erhöhen.
Ich würde in Certas Fall in jedem Fall abchecken, wie es mit Kindern aussieht. Wenn die beiden Alten wirklich nicht mehr ganz fit sind, ist das im 3. OG ohne Lift sicher relativ temporär, aber die Kinderthematik kann echt ne Falle sein.

[Certa]

Hier ist es dasselbe. Letztens erst ein kleines MFH gesehen, glaube vier Einheiten je knapp 100qm. So was ist hier als sanierter Altbau eigentlich ca. 1,4 Millionen wert, war aber für 800k drin. Im Text stand dann auch warum: Uralte Mietverträge mit Mieten von vor 30 Jahren, waren wohl früher Betriebswohnungen, die teilweise von den Kindern übernommen wurden. So ein Haus müsste nach heutigen Mieten eigentlich mindestens 40k im Jahr abwerfen, es war aber nur ein Viertel davon.

Vielen privaten Vermietern ist gar nicht bewusst, dass sie sich den Objektwert zerschießen wenn sie nie die Miete erhöhen.
Ich würde in Certas Fall in jedem Fall abchecken, wie es mit Kindern aussieht. Wenn die beiden Alten wirklich nicht mehr ganz fit sind, ist das im 3. OG ohne Lift sicher relativ temporär, aber die Kinderthematik kann echt ne Falle sein.

Wie checke ich das ab? Ich habe wie bereits geschrieben mit der Dame das Gespräch gesucht, natürlich dezent ohne sie noch ggf. Auf dumme Gedanken zu bringen. Kann ich irgendwie in Erfahrung bringen, ob da noch jemand seinen Hauptwohnsitz gemeldet hat?