Eigenheim oder Miete

[Leoric]

Ich habe Ende letzter Woche erst wieder mehrere Angebote für 3 Neubauvorhaben bekommen.
Auch wenn bei einzelnen Positionen die Preise ggf. leicht fallen - insgesamt ist noch kein Preisrückgang zu spüren, der Auswirkungen auf eine Steigerung der Neubauaktivitäten haben wird.

Dafür sind viel mehr Faktoren nötig, u.a.:
- Zinssenkungen -> im ersten Moment wird der Kunde die Zinssenkungen nicht spüren, da diese bereits eingepreist sind. Wenn die EZB jetzt die Zinsen senkt, werden im ersten Moment "nur" die kfr. Zinsen fallen, was für Projektentwickler / Bauträger wichtig ist.
- noch wichtiger: Banken müssen auch wieder mehr Finanzierungsbereitschaft zeigen; ein LTC 60-70 bei einer VVK-Quote von 40-50% ist für viele Entwickler nicht zu stemmen; mit Mezzanine / JV / Preffered Equity zu arbeiten zerrt zu viel an der Marge
- verlässliche Förderlandschaft. Sinnvolle Förderung für Endkunden - die KfW Programme 297/298 sind nicht wirklich eine große Hilfe. Wir bauen aktuell alle unserer Projekte als Ersatzneubau und erhalten somit je WE 52,5k an Tilgungszuschuss, fairerweise muss man sagen, dass anders ein Projekt kaum zu realisieren ist.
- Senkung Grunderwerbssteuer
- ggf. temporäre Senkung der MwSt., um den Bau wieder anzukurbeln
- Hinterfragen einiger Bauvorschriften -> Thema Stellplätze, eine stärker verdichtete Bebauung zulassen,...
- deutlich schnellere Bearbeitung von Bauanträgen - bis zur Baugenehmigung kann es gut sein, dass zwischen 1-3 Jahre vergehen. Das geht natürlich enorm an die Marge.

Danke für die insights.
D.h. du hast die Angebote abgelehnt?

Die Zusammenfassung deines Posts wäre:
Neubau nur noch aufgrund der Förderungen machbar, es gibt aber noch viele unrealisierte Möglichkeiten Druck aus dem Kessel zu nehmen, richtig?

Von welcher Gegend sprechen wir bei dir? In so Beispielen werden für Familien ja oft 350-450k gerechnet. Das ist halt in MUC wenn’s gut läuft ne 2-Zi Wohnung.

[flow.]

Ich habe Ende letzter Woche erst wieder mehrere Angebote für 3 Neubauvorhaben bekommen.
Auch wenn bei einzelnen Positionen die Preise ggf. leicht fallen - insgesamt ist noch kein Preisrückgang zu spüren, der Auswirkungen auf eine Steigerung der Neubauaktivitäten haben wird.

Dafür sind viel mehr Faktoren nötig, u.a.:
- Zinssenkungen -> im ersten Moment wird der Kunde die Zinssenkungen nicht spüren, da diese bereits eingepreist sind. Wenn die EZB jetzt die Zinsen senkt, werden im ersten Moment "nur" die kfr. Zinsen fallen, was für Projektentwickler / Bauträger wichtig ist.
- noch wichtiger: Banken müssen auch wieder mehr Finanzierungsbereitschaft zeigen; ein LTC 60-70 bei einer VVK-Quote von 40-50% ist für viele Entwickler nicht zu stemmen; mit Mezzanine / JV / Preffered Equity zu arbeiten zerrt zu viel an der Marge
- verlässliche Förderlandschaft. Sinnvolle Förderung für Endkunden - die KfW Programme 297/298 sind nicht wirklich eine große Hilfe. Wir bauen aktuell alle unserer Projekte als Ersatzneubau und erhalten somit je WE 52,5k an Tilgungszuschuss, fairerweise muss man sagen, dass anders ein Projekt kaum zu realisieren ist.
- Senkung Grunderwerbssteuer
- ggf. temporäre Senkung der MwSt., um den Bau wieder anzukurbeln
- Hinterfragen einiger Bauvorschriften -> Thema Stellplätze, eine stärker verdichtete Bebauung zulassen,...
- deutlich schnellere Bearbeitung von Bauanträgen - bis zur Baugenehmigung kann es gut sein, dass zwischen 1-3 Jahre vergehen. Das geht natürlich enorm an die Marge.

Danke für die insights.
D.h. du hast die Angebote abgelehnt?

Die Zusammenfassung deines Posts wäre:
Neubau nur noch aufgrund der Förderungen machbar, es gibt aber noch viele unrealisierte Möglichkeiten Druck aus dem Kessel zu nehmen, richtig?

Von welcher Gegend sprechen wir bei dir? In so Beispielen werden für Familien ja oft 350-450k gerechnet. Das ist halt in MUC wenn’s gut läuft ne 2-Zi Wohnung.

Nein, ich setze die Vorhaben schon um.
Dies ist aber auch nur möglich, da wir es mit unseren Energieberatern schaffen den Ersatzneubau als Sanierung zu deklarieren und somit je WE eben die 52,5k Tilgungszuschuss bekommen.
Bei einem VK-Preis von 3.5-4.000€/m² Wohnfläche macht das natürlich prozentual deutlich mehr aus, wie wenn ich wie z.B. in München bei 9-10.000€ bin.
Bei uns rückt jetzt auch noch zusätzlich das Thema sozialer Wohnungsbau in den Fokus. Auch hier gibt es mit der Förderung durchaus interessant Möglichkeiten und v.a. wird so auch bezahlbarer Wohnraum geschaffen, was mir auch wichtig ist.

Es gäbe viele Möglichkeiten ja - da spielen viele Faktoren mit rein.

Ich bin hauptsächlich in Niederbayern aktiv; im Verkauf liegen wir im ETW Bereich bei rund 3.500-4.500€/m² Wohnfläche. Aktuelles Beispiel: 93m² Wohnung inkl. 2 Stellplätze für 350k verkauft.
Mittlerweile sind unsere Zielkunden allerdings hauptsächlich Investoren, die ein Objekt global kaufen. Die Nachfrage bei Eigennutzer ist schon auch merklich zurückgegangen - die Finanzierung ist hier einfach oftmals das Problem.

[SiAp]

Bei uns liegen Neubauvorhaben preislich eher bei 5,5k-6,5k den m2 (gerne auch noch deutlich höher).

Wer soll denn hier der typische Erwerber/Investor sein?

[flow.]

Ich finanziere auch viele Bauträgervorhaben in München, da wird auch mit 10.000€+/m² Wohnfläche gerechnet - das gibt unser Standort nicht her.
Wir haben Bodenrichtwerte von rund 150-250€/m². Ich baue zB auch KfW 40 EE Standard für 2.800€/m² Wohnfläche (inkl. TG und Aufzug) schlüsselfertig. Inklusive Grundstück ergeben sich dann GIK von rd 3.300€-3.800€/m² WoFl -> ohne Förderung würde sich ein Vorhaben also auch hier nicht rechnen.

Unsere Kunden sind zum Großteil gut verdienende Angestellte / Unternehmer mit einem zvE von 250 TEUR aufwärts.
Wir können die Projekte so strukturieren, dass sich ein Gebäudeanteil von mehr als 90% ergibt; mit der degr. AfA von 5% ist das für Investoren natürlich extrem interessant.
Zudem geben wir ein endfälliges KfW-Darlehen weiter, so dass der Käufer tatsächlich von Beginn an vor Steuern CF+ ist, nach Steuern natürlich noch umso mehr.

[SiAp]

Ein Teil meiner Altersvorsorge sind auch Immobilien. Aus diesem Grund selektiere ich auch immer den Markt hinsichtlich Bauvorhaben in der Gegend und bin auch bereit relativ schnell zu kaufen. Die Preise der Neubauvorhaben sind jedoch teilweise so absurd, dass sich die Wohnung als Business Case mit einer realistisch erzielbaren Jahresnettokaltmiete im Leben nicht rechnet. Ich begreife hier nicht wer da wirklich investiert. Als Kapitalanlage ist die Verzinsung bzw. Rendite unterirdisch. Die meisten Alternativinvestments liefern eine deutlich höhere Rendite. Aber wenn ihr für TEUR 2,8 inkl. TG schlüsselfertig verkauft ist das nat. eine andere Liga (vorausgesetzt die Mieten sind nicht unterirdisch).

[GastXY]

Nach dem Chart sind die Immobilientransaktionen aus Insolvenzen und Zwangsversteigerungen auf einem 15 Jahreshoch

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Ein Teil meiner Altersvorsorge sind auch Immobilien. Aus diesem Grund selektiere ich auch immer den Markt hinsichtlich Bauvorhaben in der Gegend und bin auch bereit relativ schnell zu kaufen. Die Preise der Neubauvorhaben sind jedoch teilweise so absurd, dass sich die Wohnung als Business Case mit einer realistisch erzielbaren Jahresnettokaltmiete im Leben nicht rechnet. Ich begreife hier nicht wer da wirklich investiert. Als Kapitalanlage ist die Verzinsung bzw. Rendite unterirdisch. Die meisten Alternativinvestments liefern eine deutlich höhere Rendite. Aber wenn ihr für TEUR 2,8 inkl. TG schlüsselfertig verkauft ist das nat. eine andere Liga (vorausgesetzt die Mieten sind nicht unterirdisch).

Für 2.800€ können wir auch nicht verkaufen, das sind unsere Baukosten inkl. TG. Dazu kommen natürlich noch Kosten für Grundstück, Architekt, Statik, Brandschutz,...
Gesamte Kosten haben wir dann rd. 3.500-3.800€/m² - verkaufen aktuell für 3.600-4.100€/m².
Realistische NKM von rd. 12-13€. Nettomietrendite ist dann dementsprechend bei 3,5-4%.

Durch unsere Strukturierung schaffen wir es, dass der Käufer eine Annuität von rd. 3-3,5% im Schnitt hat.
Vor Steuern ergibt sich somit (je nach EK-Einsatz) eine leichte Unterdeckung, oder teils schon leicht positives Ergebnis.

Die Nachsteuerrendite ist hier aber m.E. deutlich interessanter, ob im Monat jetzt was draufgezahlt werden muss oder nicht ist bei unseren Käufern nicht zwangsläufig relevant.
Nach Steuern kommen wir bei einer Betrachtung auf 10 Jahre inkl. folgenden (konservativ gerechnet ohne Wertsteigerung) auf eine IRR von 15-25%.
Das schaffen wir u.a. eben durch den hohen Gebäudeanteil von 90%+.

Also es gibt nach wie vor auch gute Investments.

[Herbert]

Dachte eher daran:

Mehr Neubau —> wieder mehr Nachfrage —> höhere Preise

Deine Ausführung macht rational natürlich mehr Sinn. Aber wir haben ja gesehen wie absurd es wird wenn die Nachfrage da ist und das Angebot knapp. Denn dieses bleibt ja trotzdem weit unter dem gewünschten Niveau, während die Nachfrage ja weiterhin da ist, momentan aber kaum ein Mittelständler die aufgerufenen Preise unter den Zinsumständen bezahlen kann, geschweige denn sich einen Neubau zu leisten.

Du bist Mediziner oder?

[Leoric]

Dachte eher daran:

Mehr Neubau —> wieder mehr Nachfrage —> höhere Preise

Deine Ausführung macht rational natürlich mehr Sinn. Aber wir haben ja gesehen wie absurd es wird wenn die Nachfrage da ist und das Angebot knapp. Denn dieses bleibt ja trotzdem weit unter dem gewünschten Niveau, während die Nachfrage ja weiterhin da ist, momentan aber kaum ein Mittelständler die aufgerufenen Preise unter den Zinsumständen bezahlen kann, geschweige denn sich einen Neubau zu leisten.

Du bist Mediziner oder?

How do you know?
@flow.
Realisiert ihr auch private Projekte? Also from scratch, oder wenn jemand schon ein Grundstück hat?

Wenn Ihr für ca. 3.8k / m2 baut und für 4.1k / m2 verkauft ist die Marge ja gar nicht so groß wie ich dachte. Aber man darf das wohl nicht Milchmädchen-like rechnen, oder? Von den 3.8k muss man ja wieder alle Förderungen etc. abrechnen, oder sind die da schon eingepreist? Und redest du da am Ende von einer Rechnung mit m2 inklusive dem Grundstück, oder nur Wohnfläche.

Deine Expertise finde ich total interessant, wenn man als Laie mal einen Blick hinter die Kulissen werfen kann. Welche Berufsbezeichnung hast du dann genau? „Bauherr“?

[Herbert]

Dachte eher daran:

Mehr Neubau —> wieder mehr Nachfrage —> höhere Preise

Deine Ausführung macht rational natürlich mehr Sinn. Aber wir haben ja gesehen wie absurd es wird wenn die Nachfrage da ist und das Angebot knapp. Denn dieses bleibt ja trotzdem weit unter dem gewünschten Niveau, während die Nachfrage ja weiterhin da ist, momentan aber kaum ein Mittelständler die aufgerufenen Preise unter den Zinsumständen bezahlen kann, geschweige denn sich einen Neubau zu leisten.

Du bist Mediziner oder?

How do you know?
@flow.
Realisiert ihr auch private Projekte? Also from scratch, oder wenn jemand schon ein Grundstück hat?

Wenn Ihr für ca. 3.8k / m2 baut und für 4.1k / m2 verkauft ist die Marge ja gar nicht so groß wie ich dachte. Aber man darf das wohl nicht Milchmädchen-like rechnen, oder? Von den 3.8k muss man ja wieder alle Förderungen etc. abrechnen, oder sind die da schon eingepreist? Und redest du da am Ende von einer Rechnung mit m2 inklusive dem Grundstück, oder nur Wohnfläche.

Deine Expertise finde ich total interessant, wenn man als Laie mal einen Blick hinter die Kulissen werfen kann. Welche Berufsbezeichnung hast du dann genau? „Bauherr“?

Hab auch Mediziner im näheren Umfeld und die wirtschaftliche Denke ist für mich teilweise unlogisch (wie auch deine Schlussfolgerung).
Gar nicht negativ gemeint, nur auffällig. Ich kann auch keine Diagnosen Stellen etc.

[flow.]

Dachte eher daran:

Mehr Neubau —> wieder mehr Nachfrage —> höhere Preise

Deine Ausführung macht rational natürlich mehr Sinn. Aber wir haben ja gesehen wie absurd es wird wenn die Nachfrage da ist und das Angebot knapp. Denn dieses bleibt ja trotzdem weit unter dem gewünschten Niveau, während die Nachfrage ja weiterhin da ist, momentan aber kaum ein Mittelständler die aufgerufenen Preise unter den Zinsumständen bezahlen kann, geschweige denn sich einen Neubau zu leisten.

Du bist Mediziner oder?

How do you know?
@flow.
Realisiert ihr auch private Projekte? Also from scratch, oder wenn jemand schon ein Grundstück hat?

Wenn Ihr für ca. 3.8k / m2 baut und für 4.1k / m2 verkauft ist die Marge ja gar nicht so groß wie ich dachte. Aber man darf das wohl nicht Milchmädchen-like rechnen, oder? Von den 3.8k muss man ja wieder alle Förderungen etc. abrechnen, oder sind die da schon eingepreist? Und redest du da am Ende von einer Rechnung mit m2 inklusive dem Grundstück, oder nur Wohnfläche.

Deine Expertise finde ich total interessant, wenn man als Laie mal einen Blick hinter die Kulissen werfen kann. Welche Berufsbezeichnung hast du dann genau? „Bauherr“?

Wir sind "klassische" Projektentwickler (Trader Developer). Sprich, wir kaufen ein Grundstück, schaffen / erweitern ggf. Baurecht, beplanen es optimal hinsichtlich Förderungen. Wir bauen (zu 70% über GU, einzelne Gewerke vergebe ich an Freunde) die Objekte dann auch; verkaufen jeweils einzeln oder aber teils auch global - Abwicklung dann jeweils nach MaBV.
Künftig stehen auch ein paar Projekte an, die wir dann in unseren privaten Bestand überführen möchten.
Für 3. bauen wir nicht - wir sind keine Baufirma. Service-Development wäre aber grundsätzlich denkbar, wenn die Rahmenbedingungen für beide Seiten passen.

Für 300€/m² Marge würde ich definitiv nicht bauen, das wäre für das Risiko und den Aufwand definitiv zu wenig. Wäre aber die Realität, wenn wir es als klassischen Neubau ohne Sanierungsförderung bauen würden. So bekommen wir je qm Wohnfläche um die 700-900€/m² Förderung (als Tilgungszuschuss auf das KfW-Darlehen - dieses geben wir an den Käufer weiter, d.h. der Kaufpreis wird um den Tilgungszuschuss erhöht, da dieser dann den Käufer erhält).
Unser Ziel ist eine Marge von mind. 20% nach Finanzierungskosten. Aktuell kommen da immer mehr interessante Projekte auf den Markt. Aktuell sind wird zB bei einem ehemaligen Hotel in der detaillierten DD - auch hier Abriss und Neubau von rd. 40 WE.
In den 3.8k bzw. 4.1k sind alle Kosten / Erträge eingerechnet (im Verkauf kommen noch Garagen / Stellplätze dazu).

"Berufsbezeichnung"
Projektentwickler / Bauträger / Investor

[BFM]

Wir besichtigen am Dienstag "spontan" ein RMH..

Mehr oder weniger mal "aus Spaß" bei immoscout durchgeklickt und zufällig auf ein neues Inserat gestoßen.
2 Minuten zu Fuß von meinen Eltern - ich kenne die Wohngegend seit meiner Kindheit.

Bj. 1966, 5 Zimer, 376 m² Grundstück, Garage, Vollunterkellert, Heizung und Warmwasser über Fernwärme

Knallerpreis von 299.000€

Bin gespannt, wo der Haken ist @DerDicke86 @Knolle

Inb4 auch Asbest
Oder die Eigentümer wollen weiterhin im Keller wohnen oder bauen demnächst in den Garten, Erbpacht usw.

Nene

Ist halt optisch definitiv was zu machen und ich würde sichelich den Garten umgestalten wollen aber Asbest wurde in diese Häusern damals nicht verbaut.
Vorbesitzerin kenne ich vom sehen - ältere Dame, die jetzt wohl entweder verstorben oder in Pflege ist. Treppenlift ist im Haus installiert und würde dort verbleiben (könnte nach Legday echt gut sein ). Auf den Fotos scheint alles gut gepflegt aber halt optisch noch überwiegend 80er Jahre.

Nur weil ich gerade diese PDF durch zufall zugeschickt bekam. Das Thema Asbest ist ja in mehr sachen drin als man denkt bzw was die meisten wissen. In der PDF auf der seite sind fotos von dingen die ich nie gedacht hätte mit asbest vermischt sind heißt ich geh davon aus das einmal drauf geschissen wird und wenn erkannt es in zukunft ein großes problem für bestandsimmos zum renovieren und verkaufen wird...
https://www.asbest-akademie.de/start/as ... antworten/

[GoldenInside]

Gestern wieder einen Realitätscheck bzgl. Eigenheim als Investition bekommen.

Meine Großeltern haben in den 70ern ein Reihenhaus von 1910 geerbt und dieses eigenständig renoviert bzw. saniert. 525qm Grundstück und >200qm Wohnfläche, Einzugsgebiet einer Unistadt (<5km Entfernung), Bodenrichtwert 340€. Laut diversen Online-Rechnern liegt der geschätzte Wert bei ca. 250k.
Das Haus wurde dann gestern nach dem Tod meines Opas begutachtet und laut Gutachter wäre das Beste ein Abriss. Gemäß seiner ersten Einschätzung (das offizielle Gutachten kommt noch) wäre der Wert eigentlich nur noch der Grundstückswert abzgl. Entrümpelung und Abriss, wahrscheinlich ein niedriger bis mittlerer fünfstelliger Wert.

Ich habe mir schon immer gedacht, dass ein Abriss das Beste wäre, aber trotzdem gut, dass es der Gutachter bestätigt. Mein Opa war zu Lebzeiten immer sehr stolz, dass er uns etwas hinterlässt, und ich denke ähnlich ist es aktuell bei vielen Rentnern in alten Häusern.
Ich sehe es ja aktuell selbst bei der Suche nach einem Eigenheim, dass ein Großteil der Inserate solche Immobilien mit einem Kaufpreis von 200-350k sind, die aber über Monate inseriert bleiben.

[clayz]

Den vergangenen Generationen muss man zu Gute halten, dass Investitionen in den Aktienmarkt oder gar ETFs lange nicht so leicht zugänglich und günstig waren wie heute.
Wer aber heute komplett auf eine aktienbasierte Vorsorge verzichtet, nur um sein selbst genutztes Eigenheim als "Investment" zu finanzieren, kann einfach nicht rechnen.
Aber dass es eine Lifestyle-Entscheidung ist, geben ja mittlerweile sogar viele Eigenheimbesitzer zu und das ist auch völlig okay.

[isleman]

Gutachter sind aber auch meist nicht so neutral wie Sie gerne daher kommen da Sie ja meist aus der Immobilienbranche kommen. Auch schwierig da einen guten zu bekommen.
Man kann sich selbst ein Bild machen in dem man mal beim Amtsgericht die Gutachten zu den Zwangsversteigerungen anschaut. Wenn man sich dann in die darin als Bewertungsgrundlage genannten Richtlinien einliest kann man recht schnell selbst ein Gutachten erstellen.
Ich habe das in einer ähnlichen Situation dann einmal wohlwollend positiv und einmal negativ bewertet. Der später erwirtschaftete Verkaufserlös lag dann genau in der Mitte und war ca. 50-100K€ über den von verschiedenen Gutachtern genannten Preisen. Ehemalige Kegelbrüder, Nachbarn und "Freunde" der verstorbenen Schwiegereltern. Mit zeitlichem Abstand stellte sich dann raus, dass die alle persönliche Interessen verfolgten.